基準地価とは?経済用語について説明

基準地価、公示地価、路線価の比較
指標	調査主体	調査時期	発表時期	評価対象	主な用途
基準地価	都道府県	7月1日	9月20日頃	全国約2万地点の基準地	土地取引の目安、地方公共団体や民間企業の土地取引の目安
公示地価	国土交通省	1月1日	3月	都市計画区域内の約2万6,000地点の標準地	土地取引の目安、公共用地の取得価格の算定基準
路線価	国税庁	1月1日	7月	主要な道路に面した土地	相続税や贈与税の算定基準、固定資産税の評価額の算定基準

1. 基準地価とは

基準地価とは何か？

基準地価とは、国土利用計画法に基づき、各都道府県が毎年7月1日時点の評価を9月20日頃に公表する土地の標準価格のことです。基準地価は、基準地1㎡あたりの評価となり、対象となるのは全国約2万地点となります。評価の算出方法は、公示地価とほぼ同じです。一つの基準地に対して1人以上の不動産鑑定士が鑑定し、それぞれの鑑定結果を加味した上で評価が決定されます。なお、基準地価は一部公示地価と同地点となっています。そのため、1月1日時点の公示地価発表から7月1日時点の基準地価を見ることで、半年間の動向がわかります。

2022年の基準地価は、全国平均で＋0.3%（全用途）で3年ぶりの上昇、住宅地は全国平均で＋0.1%で31年ぶりの上昇となっています。新型コロナが落ち着き、経済が回復傾向であることや、都市部やその郊外での住宅需要が活発なことが要因です。

用途別・圏域別地価動\n（参照元：地価・不動産鑑定：令和４年地価公示 – 国土交通省　）\n地域別に基準地価の変動率を見ていきましょう。住宅地については、三大都市圏と地方圏四市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）も軒並み上昇です。特に地方四市については、上昇幅は顕著となっています。なお、四市以外の地方都市は▲0.1%の下落となりました。これにより、都市圏や地方四市とそれ以外の都市の地価の差がさらに広がりました。都市圏への人口集中、地方の過疎化が基準地価の変動率にも現れています。商業地も住宅地同様に三大都市圏と地方都市四市の基準地価が上昇しているものの、その他の地域は▲0.5%と2年連速の下落です。しかし、下落幅は縮小しています。工業地については、全ての地域で上昇となっています。

基準地価の変動率（2022年）
用途	全国平均	三大都市圏	地方圏四市	地方都市（四市以外）
全用途	+0.3%	+0.5%	+0.8%	-0.1%
住宅地	+0.1%	+0.2%	+0.4%	-0.1%
商業地	-0.5%	-0.2%	+0.2%	-0.5%
工業地	+0.4%	+0.6%	+0.8%	+0.4%

基準地価の調査方法

基準地価は、国土交通省の「標準地、基準地検索システム」で調査できます。トップページに表示されるマップから、基準地価を調査したい都道府県をクリックするとさらに市町村マップが表示されます。さらに調査したい市町村をクリックし、用途地域などを選択して検索すると調査地点の基準地価が表示されます。なお、このページでは同時に公示地価も調査可能です。

その他に、各都道府県のホームページでも基準地価を調査できます。「調査したい都道府県＋基準地価」と検索することで、簡単に辿り着けるでしょう。たとえば、埼玉県のホームページでは、各自治体の基準地価情報を閲覧できます。さらに、基準地価以外にも調査結果の概要や各自治体の価格変動率、変動が大きかった地点なども確認できます。

（参照元：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

基準地価の調査方法
方法	説明
国土交通省の「標準地、基準地検索システム」	国土交通省が運用しているデータベースで検索できます。
各都道府県のホームページ	「調査したい都道府県＋基準地価」と検索することで、簡単に辿り着けるでしょう。

基準地価と他の地価指標との関係

基準地価は、公示地価と同様に土地取引の指標と用いられます。また、路線価は相続税の計算などに用いられ、実勢価格は実際の取引価格を表しています。なお、基準地価は公示地価の半年後に公表されるので、双方が同一地点であれば半年間の土地動向を確認できます。

基準地価は、国土交通省や都道府県のホームページで簡単に調査できるので、土地の売買を検討するならまずは参考にしてみてはいかがでしょうか。

基準地価、公示地価、路線価、実勢価格の違い
指標	調査主体	調査時期	発表時期	評価対象	主な用途
基準地価	都道府県	7月1日	9月20日頃	全国約2万地点の基準地	土地取引の目安、地方公共団体や民間企業の土地取引の目安
公示地価	国土交通省	1月1日	3月	都市計画区域内の約2万6,000地点の標準地	土地取引の目安、公共用地の取得価格の算定基準
路線価	国税庁	1月1日	7月	主要な道路に面した土地	相続税や贈与税の算定基準、固定資産税の評価額の算定基準
実勢価格	不動産取引	取引時点	取引時点	取引された土地	実際の土地取引価格

まとめ

基準地価は、国土利用計画法に基づいて都道府県が毎年7月1日時点の評価を9月20日頃に公表する土地の標準価格です。基準地価は、基準地1㎡あたりの評価となり、対象となるのは全国約2万地点となります。評価の算出方法は、公示地価とほぼ同じです。

基準地価は、国土交通省の「標準地、基準地検索システム」や各都道府県のホームページで簡単に調査できます。

基準地価は、公示地価と同様に土地取引の指標と用いられます。また、路線価は相続税の計算などに用いられ、実勢価格は実際の取引価格を表しています。

2. 基準地価の算定方法

基準地価の算定方法

基準地価は、不動産鑑定士の鑑定により算出された評価額です。不動産鑑定士は、それぞれの土地の広さや形、間口や奥行、周辺環境や立地、立地周辺の環境などを考慮して、その土地の価値を評価します。

基準地価は、公示地価とほぼ同じ方法で算出されます。公示地価では、2人以上の不動産鑑定士が鑑定を行い、その結果を基に評価が決定されます。基準地価では、1人以上の不動産鑑定士が鑑定を行い、その結果を基に評価が決定されます。

基準地価は、公示地価と同様に、更地の価格として算出されます。つまり、土地の上に建物が建っていても、更地として評価されます。

基準地価の調査方法

基準地価は、国土交通省の「標準地、基準地検索システム」で調査できます。トップページに表示されるマップから、基準地価を調査したい都道府県をクリックするとさらに市町村マップが表示されます。さらに調査したい市町村をクリックし、用途地域などを選択して検索すると調査地点の基準地価が表示されます。

その他に、各都道府県のホームページでも基準地価を調査できます。「調査したい都道府県＋基準地価」と検索することで、簡単に辿り着けるでしょう。たとえば、埼玉県のホームページでは、各自治体の基準地価情報を閲覧できます。

（参照元：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

基準地価の算定方法

基準地価は、公示地価と同様に、更地の価格として算出されます。つまり、土地の上に建物が建っていても、更地として評価されます。

まとめ

基準地価は、公示地価と同様に、更地の価格として算出されます。つまり、土地の上に建物が建っていても、更地として評価されます。

3. 基準地価の重要性

基準地価の重要性

基準地価は、土地取引の指標として用いられます。土地の売買価格を決定する際に、基準地価を参考にします。また、基準地価は、土地の相続評価や固定資産税の評価の目安としても用いられます。

基準地価は、土地の価値を客観的に評価する指標として、不動産取引において重要な役割を果たしています。

基準地価の調査方法

（参照元：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

基準地価の重要性

基準地価は、土地の価値を客観的に評価する指標として、不動産取引において重要な役割を果たしています。

まとめ

基準地価は、国土交通省の「標準地、基準地検索システム」や各都道府県のホームページで簡単に調査できます。

基準地価は、土地の価値を客観的に評価する指標として、不動産取引において重要な役割を果たしています。

4. 基準地価と他の地価指標の関係

基準地価と公示地価の関係

基準地価と公示地価は、どちらも土地取引の指標とされています。双方の主な違いは、調査を行う主体（都道府県か国土交通省か）と評価時期です。また、公示地価は不動産取引が行われる都市計画区域内、一方で基準地価は都市計画区域外も含まれることも双方の違いと言えます。

基準地価と路線価の関係

路線価は相続税や贈与税を決める指標（相続税路線価）、もしくは固定資産税評価額を決める指標（固定資産税路線価）となります。なお、相続税路線価は公示地価の80%、固定資産税路線価は公示地価の70%が評価の目安です。また、評価地点が約34万カ所と基準地価に比べて圧倒的に多いことも違いとなります。

基準地価と実勢価格の関係

基準地価は、不動産鑑定士の鑑定により算出された評価額であるのに対して、実勢価格は実際に取引が行われた価格です。土地は、それぞれの広さや形、間口や奥行、周辺環境や立地、立地周辺の環境により価格が変わります。基準地価はあくまで取引価格の指標、実勢価格は各々の土地の個性に合わせた実際の取引価格です。

まとめ

基準地価、公示地価、路線価は、それぞれ調査主体や目的が異なります。基準地価は、都道府県が主体となって調査し、公表されます。公示地価は、国土交通省が主体となって調査し、公表されます。路線価は、国税庁が主体となって調査し、公表されます。

基準地価は、公示地価の半年後に公表されるため、地価の変動を速報する役割を担っています。

基準地価は、土地取引の指標として用いられます。公示地価は、土地取引の指標、公共用地の取得価格の算定基準として用いられます。路線価は、相続税や贈与税の計算、固定資産税の評価額を決める指標として用いられます。

5. 基準地価の変動要因

基準地価の変動要因

基準地価は、様々な要因によって変動します。主な要因としては、以下のものが挙げられます。\n1. 経済状況：景気動向や金利水準は、不動産市場に大きな影響を与えます。景気が良い時期には、不動産の需要が高まり、地価が上昇する傾向があります。逆に、景気が悪い時期には、不動産の需要が低迷し、地価が下落する傾向があります。\n2. 人口動態：人口増加や減少は、不動産の需要に影響を与えます。人口が増加している地域では、住宅や商業施設の需要が高まり、地価が上昇する傾向があります。逆に、人口が減少している地域では、不動産の需要が低迷し、地価が下落する傾向があります。\n3. インフラ整備：交通網の整備や公共施設の建設など、インフラ整備は、不動産の価値に影響を与えます。交通網が整備された地域や公共施設が建設された地域では、利便性が高まり、地価が上昇する傾向があります。\n4. 政策：政府の不動産政策は、不動産市場に大きな影響を与えます。例えば、住宅ローン減税などの政策は、住宅の需要を促進し、地価が上昇する傾向があります。\n5. 災害：地震や洪水などの災害は、不動産の価値に大きな影響を与えます。災害の発生した地域では、不動産の価値が下落する傾向があります。

基準地価の変動要因
要因	説明
経済状況	景気動向や金利水準は、不動産市場に大きな影響を与えます。
人口動態	人口増加や減少は、不動産の需要に影響を与えます。
インフラ整備	交通網の整備や公共施設の建設など、インフラ整備は、不動産の価値に影響を与えます。
政策	政府の不動産政策は、不動産市場に大きな影響を与えます。
災害	地震や洪水などの災害は、不動産の価値に大きな影響を与えます。