モーゲージ証券とは?経済用語について説明

モーゲージ証券の概要
項目	内容
定義	住宅ローンなどの不動産担保融資の債権を裏付けとして発行された証券
種類	政府系機関発行、民間企業発行
取引市場	証券取引所、OTC市場
歴史	1970年代に米国で誕生、サブプライムローン問題を経て現在も重要な投資対象
不動産市場との関係	不動産価格、住宅ローン市場、不動産投資に影響
投資ポイント	投資目標とリスク許容度、発行元の信用力、担保となる不動産の価値
注意点	期限前償還リスク、金利リスク、流動性リスク

1. モーゲージ証券の定義と仕組み
2. モーゲージ証券のメリットとデメリット
3. モーゲージ証券の種類と取引市場
4. モーゲージ証券の歴史と現状
5. モーゲージ証券と不動産市場の関係性
6. モーゲージ証券投資のポイントと注意点

1. モーゲージ証券の定義と仕組み

モーゲージ証券とは何か？

モーゲージ証券とは、住宅ローンなどの不動産担保融資の債権を裏付けとして発行された証券のことです。一般的には住宅ローンなどの不動産担保融資の債権を用いて組成され、その高い流動性と利回りが魅力となっています。そのためモーゲージ証券の市場規模は国債に次ぐ大きさで、非常に巨大な市場を形成しています。

2007年の金融危機ではサブプライムローンを使ったモーゲージ証券が大量に不良債権化し、アメリカのモーゲージ市場が崩壊しました。

モーゲージ証券はまずローンの貸し手であるオリジネーター（債権の原保有者）がローンを貸し出し、その債権をモーゲージ証券の発行体（証券会社や投資銀行）に売却します。この段階でオリジネーターは手数料を得ることができます。

ローンの債権を購入した発行体はそれを使って証券を組成し、投資家に販売することで手数料を得ます。こうして生まれたのがモーゲージ証券であり、ローンを証券化することで投資家が投資できるようなり、ローンを利用する人にとっては住宅の購入などが容易になりました。

モーゲージ証券の発行プロセス
段階	内容
1	オリジネーターがローンを貸し出す
2	オリジネーターが発行体に債権を売却
3	発行体が債権を証券化し、投資家に販売
4	投資家がモーゲージ証券を購入

モーゲージ証券の仕組み

投資家からみれば期限前償還リスクによって、同じ格付けを持つ他の債券よりも高い利回りを享受できます。

2007年の金融危機では信用力の低いサブプライムローンを含んだモーゲージ証券が大量に発行され、住宅バブルの崩壊とともに不良債権化しました。

モーゲージ証券は金融危機の原因となりましたが、これにはモーゲージ証券特有の問題があったからです。ローンの貸し手であるローン会社や銀行は、通常なら貸し倒れリスクを考慮して利用者を慎重に審査します。

しかし、ローン債権を証券の発行体に売却してしまえば自分たちにはリスクが無いため、甘い審査でどんどん貸し付けを行って債権を売却していくというモラルハザードが発生します。また、銀行等から債権を購入する発行体も投資家に販売すればリスクが無いのでどんどん債権を購入して証券化し、投資家に販売していきます。

モーゲージ証券の利回り
項目	内容
利回り	期限前償還リスクにより、他の債券よりも高い利回りを期待できる
リスク	サブプライムローン問題のように、信用力の低い借り手に過剰な融資が行われた場合、市場全体に大きな影響を与える可能性がある

モーゲージ証券の例

オリジネーターも発行体も売却する時の手数料で収入を得ているので、儲けるためにはどんどん貸し出しをして売却をすればいいということになってしまいます。その結果、信用力が非常に低いサブプライム層にまでほとんど無審査でローンの貸し出しを行ったため、住宅バブルの崩壊と返済の焦げ付きが始まるとサブプライムローンを組み込んだ債権が一気に不良債権化し、金融危機を招きました。

モーゲージ証券は、複数の住宅ローンからなるポートフォリオをパッケージ化し、投資家に販売する金融商品です。ここでは、モーゲージ証券の仕組みとその特徴について詳しく見ていきます。

① モーゲージ証券の仕組みモーゲージ証券は、多くの住宅ローンからなるポートフォリオが、金融機関や証券会社などによって組成されます。これらのポートフォリオは、住宅ローンからの収入を元本と利子の支払いに変換することで、証券化されます。そして、この証券化されたポートフォリオが投資家に販売されることによって、モーゲージ証券が形成されます。

② モーゲージ証券の特徴モーゲージ証券の特徴の一つは、定期的なキャッシュフローをもたらすことです。住宅ローンからの支払いを基にしており、これによって投資家は一定期間ごとに収入を得ることができます。また、モーゲージ証券は金利リスクの影響を受けやすいという特徴もあります。金利が上昇すると、住宅ローンからの収入が減少する可能性があるため、投資家は金利リスクに対処する必要があります。

モーゲージ証券の例
種類	説明
住宅ローン担保証券	住宅ローンを担保として発行された証券
不動産担保証券	不動産ローンを担保として発行された証券
商業用不動産担保証券	商業用不動産ローンを担保として発行された証券

まとめ

モーゲージ証券は、住宅ローンなどの不動産担保融資の債権を証券化したものであり、投資家にとって魅力的な投資先とされています。しかし、サブプライムローン問題のように、リスク管理が不十分な場合、金融市場全体に大きな影響を与える可能性も孕んでいます。

モーゲージ証券は、住宅ローンを証券化することで、投資家にとってよりアクセスしやすい投資商品となり、住宅ローンを利用する人にとっても住宅購入を容易にするというメリットがあります。

しかし、金融危機の教訓からわかるように、モーゲージ証券はリスク管理が非常に重要であり、投資家は、モーゲージ証券に投資する際には、その仕組みやリスクを十分に理解した上で、慎重に判断する必要があります。

特に、サブプライムローン問題のように、信用力の低い借り手に過剰な融資が行われた場合、市場全体に大きな影響を与える可能性があるため、投資家は、モーゲージ証券に投資する際には、その発行元の信用力や、担保となる不動産の価値などをよく調べる必要があります。

2. モーゲージ証券のメリットとデメリット

モーゲージ証券のメリット

モーゲージ証券の最大のメリットは、比較的高い収益性です。これは、不動産担保付きの債権を持つことで、一定の金利収入が見込めるためです。また、多様な種類のモーゲージ証券が存在し、投資家は自身のリスク許容度や収益目標に適した証券を選択することができます。

モーゲージ証券のメリット
メリット	説明
高い収益性	不動産担保付きの債権を持つことで、一定の金利収入が見込める
多様な種類	投資家は自身のリスク許容度や収益目標に適した証券を選択できる

モーゲージ証券のリスク

一方で、モーゲージ証券にはいくつかのリスクが存在します。市場リスクや金利リスク、流動性リスクなどが挙げられます。特に金利リスクは重要で、金利の変動がモーゲージ証券の価値に影響を与える可能性があります。また、不動産市況の変動によるリスクも考慮すべきです。

モーゲージ証券は、定期的なキャッシュフローや金利リスク、プリペイメントリスク、デフォルトリスクといった特徴を持っています。これらの要素を理解することで、投資家はモーゲージ証券のリスクとリターンを適切に把握し、投資判断を行うことができます。

① メリットモーゲージ証券の最大のメリットは、比較的高い収益性です。これは、不動産担保付きの債権を持つことで、一定の金利収入が見込めるためです。また、多様な種類のモーゲージ証券が存在し、投資家は自身のリスク許容度や収益目標に適した証券を選択することができます。

② リスク一方で、モーゲージ証券にはいくつかのリスクが存在します。市場リスクや金利リスク、流動性リスクなどが挙げられます。特に金利リスクは重要で、金利の変動がモーゲージ証券の価値に影響を与える可能性があります。また、不動産市況の変動によるリスクも考慮すべきです。

モーゲージ証券のリスク
リスク	説明
金利リスク	金利の変動がモーゲージ証券の価値に影響を与える
流動性リスク	売却したい時にすぐに売却できない可能性がある
市場リスク	不動産市況の変動によるリスク

モーゲージ証券のリスク対策

これらのリスクに対処するために、投資家はリスク多様化を図ることが重要です。複数の異なる種類のモーゲージ証券を保有することで、投資ポートフォリオ全体のリスクを軽減することが可能です。また、金利ヘッジや適切な資産配分を行うことも重要です。

モーゲージ証券のリスク対策
対策	説明
リスク多様化	複数の異なる種類のモーゲージ証券を保有することで、投資ポートフォリオ全体のリスクを軽減
金利ヘッジ	金利上昇リスクを回避するための対策
適切な資産配分	リスク許容度に基づいた資産配分

まとめ

モーゲージ証券は、高い収益性を期待できる一方で、それに伴うリスクも存在します。投資を考える際には、リスクリターンのバランスを考慮し、適切なリスク管理を行うことが肝要です。自身の投資目標やリスク許容度に合った適切なリスク管理が必要です。

また、市況や金利の動向にも注意を払い、地道な情報収集が求められます。モーゲージ証券は高い収益性を期待できる一方で、それに伴うリスクも存在します。投資を考える際には、リスクリターンのバランスを考慮し、適切なリスク管理を行うことが肝要です。

自身の投資目標やリスク許容度に合った適切なリスク管理が必要です。また、市況や金利の動向にも注意を払い、地道な情報収集が求められます。モーゲージ証券は高い収益性を期待できる一方で、それに伴うリスクも存在します。

投資を考える際には、リスクリターンのバランスを考慮し、適切なリスク管理を行うことが肝要です。自身の投資目標やリスク許容度に合った適切なリスク管理が必要です。また、市況や金利の動向にも注意を払い、地道な情報収集が求められます。

3. モーゲージ証券の種類と取引市場

モーゲージ証券の種類

モーゲージ証券には、さまざまな種類があります。例えば、優先証券や普通証券、抵当証券といったものがあり、それぞれが異なるリスクとリターンの特性を持っています。

モーゲージ証券の種類
種類	説明
優先証券	元本と利息の支払いが優先される証券
普通証券	優先証券よりもリスクが高い証券
抵当証券	不動産を担保とした証券

モーゲージ証券の取引市場

モーゲージ証券は、証券取引所やOTC市場で取引されています。取引市場は、証券の種類や発行体によって異なります。

モーゲージ証券の取引市場
市場	説明
証券取引所	証券取引所を通じて取引される証券
OTC市場	証券取引所以外で取引される証券

モーゲージ証券の取引方法

モーゲージ証券の取引方法は、証券の種類や発行体によって異なります。一般的には、証券会社を通じて取引を行います。

モーゲージ証券の取引方法
方法	説明
証券会社	証券会社を通じて取引を行う
オンライン取引	インターネットを通じて取引を行う
電話取引	電話を通じて取引を行う

まとめ

モーゲージ証券は、さまざまな種類があり、それぞれが異なるリスクとリターンの特性を持っています。投資家は、自身の投資目標やリスク許容度に合ったモーゲージ証券を選択する必要があります。

モーゲージ証券は、証券取引所やOTC市場で取引されています。取引市場は、証券の種類や発行体によって異なります。

モーゲージ証券の取引方法は、証券の種類や発行体によって異なります。一般的には、証券会社を通じて取引を行います。

モーゲージ証券は、投資家にとって魅力的な投資先となる可能性を秘めていますが、その仕組みやリスクを理解した上で、慎重に投資判断を行う必要があります。

4. モーゲージ証券の歴史と現状

モーゲージ証券の歴史

モーゲージ証券は、1970年代に米国で誕生しました。当初は、住宅ローンの貸し出しリスクを分散するために、政府系金融機関が発行していました。

モーゲージ証券の歴史
時期	出来事
1970年代	米国で誕生
1980年代	市場が拡大
2000年代	サブプライムローン問題が発生
現在	世界中の投資家にとって重要な投資対象

モーゲージ証券の現状

近年、モーゲージ証券市場は、サブプライムローン問題の影響で大きく変化しました。しかし、依然として、世界中の投資家にとって重要な投資対象となっています。

モーゲージ証券の現状
項目	内容
市場規模	国債に次ぐ規模
投資対象	世界中の投資家にとって重要な投資対象
リスク	サブプライムローン問題などの課題も経験
将来展望	世界的な人口増加や都市化が進展する中で、住宅需要は高まることが予想される

モーゲージ証券の将来展望

モーゲージ証券市場は、今後も成長が見込まれています。特に、世界的な人口増加や都市化が進展する中で、住宅需要は高まることが予想されます。

まとめ

モーゲージ証券は、住宅ローン市場の成長とともに発展してきた金融商品です。サブプライムローン問題などの課題も経験しましたが、依然として、世界中の投資家にとって重要な投資対象となっています。

5. モーゲージ証券と不動産市場の関係性

モーゲージ証券と不動産価格

モーゲージ証券は、不動産担保融資の債権を裏付けとして発行されるため、不動産市場の動向と密接な関係があります。不動産価格が上昇すると、モーゲージ証券の価値も上昇する傾向があります。

モーゲージ証券と不動産価格
関係	説明
正の相関	不動産価格が上昇すると、モーゲージ証券の価値も上昇する傾向がある
負の相関	不動産価格が下落すると、モーゲージ証券の価値も下落する傾向がある

モーゲージ証券と住宅ローン市場

モーゲージ証券は、住宅ローン市場の資金供給を促進する役割を果たしています。モーゲージ証券が発行されることで、金融機関はより多くの住宅ローンを貸し出すことができ、住宅ローン市場の活性化に貢献します。

モーゲージ証券と住宅ローン市場
関係	説明
資金供給	モーゲージ証券が発行されることで、金融機関はより多くの住宅ローンを貸し出すことができる
市場活性化	モーゲージ証券は、住宅ローン市場の活性化に貢献する

モーゲージ証券と不動産投資

モーゲージ証券は、不動産投資家にとっても重要な投資対象となっています。モーゲージ証券に投資することで、不動産市場への投資機会を拡大することができます。

モーゲージ証券と不動産投資
関係	説明
投資機会	モーゲージ証券に投資することで、不動産市場への投資機会を拡大できる
リスク	不動産市場のリスクをそのまま反映するため、投資家は、不動産市場の動向を常に注視する必要がある

まとめ

モーゲージ証券は、不動産市場と密接な関係があり、不動産市場の動向がモーゲージ証券の価値に影響を与えます。

モーゲージ証券は、住宅ローン市場の資金供給を促進し、不動産投資家にとって新たな投資機会を提供する役割を果たしています。

しかし、モーゲージ証券は、不動産市場のリスクをそのまま反映するため、投資家は、不動産市場の動向を常に注視する必要があります。

モーゲージ証券は、不動産市場と密接に関連した金融商品であり、投資家は、不動産市場の動向を理解した上で、慎重に投資判断を行う必要があります。

6. モーゲージ証券投資のポイントと注意点

モーゲージ証券投資のポイント

モーゲージ証券に投資する際には、以下のポイントを考慮することが重要です。

① 投資目標とリスク許容度を明確にする：モーゲージ証券は、高い利回りを期待できる一方で、リスクも伴います。投資家は、自身の投資目標とリスク許容度を明確にした上で、投資判断を行う必要があります。

② 発行元の信用力を確認する：モーゲージ証券は、発行元の信用力によってリスクが大きく異なります。政府系機関や信用力の高い金融機関が発行したモーゲージ証券は、比較的リスクが低いと言えます。

③ 担保となる不動産の価値を評価する：モーゲージ証券は、不動産を担保として発行されるため、担保となる不動産の価値が重要です。不動産価格が下落した場合、モーゲージ証券の価値も下落する可能性があります。

モーゲージ証券投資のポイント
ポイント	説明
投資目標とリスク許容度	自身の投資目標とリスク許容度を明確にした上で、投資判断を行う
発行元の信用力	政府系機関や信用力の高い金融機関が発行したモーゲージ証券は、比較的リスクが低い
担保となる不動産の価値	不動産価格が下落した場合、モーゲージ証券の価値も下落する可能性がある

モーゲージ証券投資の注意点

モーゲージ証券に投資する際には、以下の点に注意する必要があります。

① 期限前償還リスク：モーゲージ証券は、住宅ローンの借り手がローンの繰上返済を行った場合、投資家は投資元本の期限前償還を受けることになります。住宅ローンの繰上返済を決めるのはローンの借り手側ですから、いつ、どの程度の期限前償還があるのか不確定です。

② 金利リスク：金利が上昇すると、モーゲージ証券の価値は下落する傾向があります。金利上昇リスクを回避するためには、金利ヘッジを行うなどの対策が必要となります。

③ 流動性リスク：モーゲージ証券は、他の債券と比べて流動性が低い場合があります。そのため、売却したい時にすぐに売却できない可能性があります。

モーゲージ証券投資の注意点
注意点	説明
期限前償還リスク	住宅ローンの借り手がローンの繰上返済を行った場合、投資家は投資元本の期限前償還を受ける可能性がある
金利リスク	金利が上昇すると、モーゲージ証券の価値は下落する傾向がある
流動性リスク	モーゲージ証券は、他の債券と比べて流動性が低い場合がある

モーゲージ証券投資のまとめ

モーゲージ証券は、高い利回りを期待できる一方で、リスクも伴う投資商品です。

投資家は、自身の投資目標やリスク許容度を理解した上で、慎重に投資判断を行う必要があります。

モーゲージ証券に投資する際には、発行元の信用力や、担保となる不動産の価値などをよく調べる必要があります。

また、期限前償還リスクや金利リスクなどのリスクを理解した上で、適切なリスク管理を行うことが重要です。

まとめ

モーゲージ証券は、高い収益性を期待できる一方で、それに伴うリスクも存在します。投資を考える際には、リスクリターンのバランスを考慮し、適切なリスク管理を行うことが肝要です。自身の投資目標やリスク許容度に合った適切なリスク管理が必要です。また、市況や金利の動向にも注意を払い、地道な情報収集が求められます。

参考文献

・モーゲージ証券・モーゲージ債とは何か、わかりやすく解説し …

・【意外と知られてない？】Mbs（モーゲージ証券）とは？代表的 …

・モーゲージ証券とは｜金融業務用語集｜iFinance

・モーゲージ証券とは？理解しておくべき基本知識 | sasa-dango

・モーゲージ証券｜証券用語解説集｜野村證券

・Mbs（モーゲージ証券）とは？金融用語をわかりやすく説明します

・モーゲージ証券 | 金融・証券用語解説集 | 大和証券

・モーゲージ証券 | 富裕層向け資産運用のすべて

・モーゲージ証券とは?株式用語解説 – お客様サポート – Dmm 株

・モーゲージ証券 | Money Journey

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