不動産投資信託とは?経済用語について説明

不動産投資信託の全体像
項目	内容
定義	不動産に投資する投資信託。投資家から資金を集め、不動産への投資によって運用し、収益を分配する仕組み
別称	REIT（リート）
種類	J-REIT（上場型）、私募REIT（非上場型）
投資対象	オフィスビル、マンション、物流施設、商業施設、ホテルなど
メリット	少額から投資可能、分散投資しやすい、プロに運用を任せられる、比較的高い利回り、流動性が高い
デメリット	価格変動リスク、投資法人の倒産リスク、分配金が保証されない、配当控除が適用されない
税金	分配金は配当所得として課税。NISA口座を利用すれば非課税
収益化	分配金、売却益
選び方	投資目標、リスク許容度、投資期間などを考慮する
運用方法	個別銘柄に投資、REITファンドやREIT ETFに投資

1. 不動産投資信託の概要とは

不動産投資信託とは何か

不動産投資信託とは、読んで字の如く「不動産に投資する投資信託」です。多くの投資家から資金を集め、その資金を主に不動産への投資によって運用し、その結果得られた収益を投資家に分配するという仕組みの会社型の投資信託です。会社型であることから「不動産投資法人」とも呼ばれます。また、英語で不動産投資信託のことをReal Estate Investment Trust ということから、その頭文字をとってREIT（リート）とも呼ばれます。

平成13（2001）年9月10日、日本で初めての不動産投資信託として、「日本ビルファンド投資法人（証券コード　8951）」と「ジャパンリアルエステイト投資法人（同　8952）」が東京証券取引所に上場しました。

では、不動産で運用するというのは具体的には、どのようなことを指すのでしょうか。不動産投資信託における不動産の運用とは、ファンドに集められた資金を元手に、賃貸用の不動産を取得して、管理・運営を行ない、賃貸収入から収益の獲得を目指すことをさします。そして、そこから得られた利益の大部分がその投資信託の受益者（投資をした投資家）に分配されることになります。賃貸用の不動産には、住宅やマンションなどの住宅用不動産、オフィスビル、ヘルスケア施設、物流施設、商業施設、ホテル・旅館などが含まれます。

不動産投資信託のイメージ\n不動産投資信託が誕生したことによる最大の意義は、比較的少額から不動産への投資を行うことが可能になったということがあげられています。不動産を買うことは、多くの人々にとって「人生最大の買い物」といわれるほど、多額のお金を必要とするものであり、「不動産へ投資をする」ということは、決して誰にでも手の届くものではありませんでした。しかし、不動産投資信託の登場によって、投資家は、小口化された投資口を購入するという形式で、比較的少額から、不動産に投資をすることが可能になりました。投資口の売買については、証券取引所における時価で行われていますが、上場されている「日本ビルファンド投資法人」、「ジャパンリアルエステイト投資法人」の2020年2月27日現在の投資口は、「日本ビルファンド投資法人」が852

不動産投資信託の仕組み
項目	内容
資金調達	投資家から資金を集める
投資対象	不動産（オフィスビル、マンション、物流施設など）
運用	不動産の賃貸収入や売却益を得る
分配	収益を投資家に分配
特徴	少額から投資可能、分散投資しやすい、プロに運用を任せられる

不動産投資信託と投資信託の違い

不動産投資信託は証券取引所に上場しています。したがって、株式と同様に、証券会社を通じて購入することができます。

投資信託は、大きく分けると広く一般に販売される「公募」の投資信託と私的な募集によって販売される「私募」があります。この「公募」の投資信託は「契約型」と「投資法人」に分類され、不動産投資信託は、投資法人に属します。

投資信託全体における不動産投資信託の位置付け\nリートのファンド情報

投資信託の種類
種類	説明
公募	広く一般に販売される投資信託
私募	私的な募集によって販売される投資信託
契約型	投資家と投資信託会社が契約を結ぶ形式
投資法人	不動産投資信託のように、会社型の投資信託

まとめ

不動産投資信託は、不動産に投資する投資信託であり、投資家から資金を集めて不動産を購入・運用し、その収益を投資家に分配する仕組みです。

REIT（リート）とも呼ばれ、日本では2001年に「J-REIT」という市場が創設されました。

不動産投資信託は、少額から投資できる、分散投資しやすい、プロに運用を任せられるなどのメリットがあります。

一方で、価格変動リスクや投資法人の倒産リスクなど、デメリットも存在します。

2. 不動産投資信託の運用方法とは

不動産投資信託の運用方法

不動産投資信託の運用方法は、大きく分けて2つあります。一つは、直接不動産に投資する方法です。これは、投資信託が直接オフィスビルやマンションなどの不動産を購入し、賃貸収入や売却益を得る方法です。もう一つは、不動産信託受益権に投資する方法です。これは、投資信託が不動産信託受益権を購入し、その受益権を通じて不動産の収益を得る方法です。

直接不動産に投資する方法は、投資信託が不動産の所有者となり、その不動産から得られる賃貸収入や売却益を投資家に分配します。この方法は、投資信託が不動産の管理や運営を行うため、投資家は不動産の管理や運営の手間を省くことができます。

不動産信託受益権に投資する方法は、投資信託が不動産信託受益権を購入し、その受益権を通じて不動産の収益を得ます。不動産信託受益権とは、不動産を信託銀行などに信託し、その信託された不動産から得られる収益を受ける権利のことです。この方法は、投資信託が不動産信託受益権の管理を行うため、投資家は不動産信託受益権の管理の手間を省くことができます。

どちらの方法も、投資信託は不動産の運用を行い、その収益を投資家に分配します。投資家は、投資信託を通じて間接的に不動産に投資し、不動産の収益を享受することができます。

不動産投資信託の運用方法
方法	説明
直接不動産に投資	投資信託が直接不動産を購入し、賃貸収入や売却益を得る
不動産信託受益権に投資	投資信託が不動産信託受益権を購入し、その受益権を通じて不動産の収益を得る

不動産投資信託の運用会社

不動産投資信託の運用は、専門の運用会社が行います。運用会社は、投資家から集めた資金を運用し、不動産の選定、購入、管理、売却などを行います。

運用会社は、不動産市場の動向や投資家のニーズを分析し、最適な不動産への投資を行います。また、不動産の管理や運営を効率的に行うことで、投資家の利益を最大化することを目指します。

運用会社は、投資家に対して、定期的に運用報告書を提出します。運用報告書には、投資信託の運用状況や収益状況などが記載されています。投資家は、運用報告書を通じて、投資信託の運用状況を把握することができます。

不動産投資信託の運用会社は、不動産投資の専門知識や経験を持つ企業が選ばれることが多いです。投資家は、運用会社の選定にも注意が必要です。

不動産投資信託の運用会社
項目	内容
役割	投資家から集めた資金を運用し、不動産の選定、購入、管理、売却などを行う
特徴	不動産市場の動向や投資家のニーズを分析し、最適な不動産への投資を行う
重要性	不動産投資の専門知識や経験を持つ企業が選ばれることが多い

不動産投資信託の投資対象

不動産投資信託の投資対象は、オフィスビル、商業施設、マンション、物流施設、ホテルなど、さまざまな不動産があります。

投資対象となる不動産は、投資信託の運用方針によって異なります。たとえば、オフィスビルに特化した投資信託や、マンションに特化した投資信託などがあります。

投資家は、自分の投資目標やリスク許容度に合わせて、投資対象となる不動産を選ぶ必要があります。

不動産投資信託の投資対象は、近年では、データセンターや物流施設など、新しいタイプの不動産も増えてきています。

不動産投資信託の投資対象
種類	説明
オフィスビル	都心部や地方にあるオフィスビル
マンション	賃貸マンションなどの集合住宅
物流施設	倉庫などの物流設備
商業施設	ショッピングモールや商業ビル
ホテル	宿泊施設
ヘルスケア施設	病院や介護施設など
データセンター	データセンター
物流施設	物流施設

まとめ

不動産投資信託の運用方法は、直接不動産に投資する方法と不動産信託受益権に投資する方法があります。

運用は専門の運用会社が行い、投資家は運用報告書を通じて、投資信託の運用状況を把握することができます。

投資対象は、オフィスビル、商業施設、マンション、物流施設、ホテルなど、さまざまな不動産があります。

投資家は、自分の投資目標やリスク許容度に合わせて、投資対象となる不動産を選ぶ必要があります。

3. 不動産投資信託と株式投資の比較

投資対象の違い

不動産投資信託は不動産に投資する投資信託であり、株式投資は株式に投資する投資信託です。

不動産投資信託は、不動産の賃貸収入や売却益を投資家に分配します。株式投資は、株式の配当金や売却益を投資家に分配します。

不動産投資信託は、不動産市場の動向に影響を受けやすいです。株式投資は、株式市場の動向に影響を受けやすいです。

不動産投資信託は、株式投資と比べて、流動性が低い傾向があります。

不動産投資信託と株式投資の比較
項目	不動産投資信託	株式投資
投資対象	不動産	株式
リスク	比較的低い	比較的高い
リターン	比較的低い	比較的高い
流動性	低い	高い
税金	配当控除なし	配当控除あり

リスクとリターンの違い

不動産投資信託は、株式投資と比べて、リスクが低い傾向があります。これは、不動産投資信託は、複数の不動産に分散投資しているため、一つの不動産の価値が下落しても、他の不動産の価値が上昇することで、損失をカバーできる可能性があるからです。

一方で、不動産投資信託は、株式投資と比べて、リターンが低い傾向があります。これは、不動産投資信託は、株式投資と比べて、成長率が低い傾向があるからです。

投資家は、自分の投資目標やリスク許容度に合わせて、不動産投資信託と株式投資のどちらを選ぶか判断する必要があります。

リスクとリターンの関係は、一般的にリスクが高いほどリターンも高い傾向があります。

税金の違い

不動産投資信託の分配金は、配当所得として課税されます。株式投資の配当金も、配当所得として課税されます。

不動産投資信託の分配金には、配当控除が適用されません。株式投資の配当金には、配当控除が適用されます。

配当控除とは、株式投資の配当金に対する税金を軽減する制度です。

不動産投資信託と株式投資の税金の違いは、配当控除の適用があるかないかです。

まとめ

不動産投資信託と株式投資は、投資対象、リスクとリターン、税金など、さまざまな点で異なります。

投資家は、自分の投資目標やリスク許容度に合わせて、どちらの投資信託を選ぶか判断する必要があります。

不動産投資信託は、株式投資と比べて、リスクが低く、安定した収益が期待できます。

一方で、株式投資は、不動産投資信託と比べて、リターンが高く、成長の可能性が高いです。

4. 不動産投資信託の種類と選び方

不動産投資信託の種類

不動産投資信託は、投資対象となる不動産の種類によって、大きく分けて2つの種類があります。

一つは、単一用途特化型です。これは、オフィスビル、マンション、物流施設など、特定の用途の不動産に投資する投資信託です。

もう一つは、複数用途特化型です。これは、オフィスビル、マンション、物流施設など、複数の用途の不動産に投資する投資信託です。

単一用途特化型は、特定の用途の不動産に集中して投資するため、値動きを予測しやすく、不動産に関する情報収集もしやすいといえます。さらに、値動きの幅も大きいため、大きなリターンを期待するときは特化型を選ぶとよいでしょう。

不動産投資信託の種類
種類	説明
単一用途特化型	特定の用途の不動産に投資する
複数用途特化型	複数の用途の不動産に投資する

不動産投資信託の選び方

不動産投資信託を選ぶ際には、以下の点を考慮する必要があります。

投資目標：どのような目的で投資をするのか。

リスク許容度：どれくらいのリスクを許容できるのか。

投資期間：どれくらいの期間投資をするのか。

不動産投資信託の選び方
項目	内容
投資目標	どのような目的で投資をするのか
リスク許容度	どれくらいのリスクを許容できるのか
投資期間	どれくらいの期間投資をするのか

REIT型ETF

REIT型ETFとは、REITに投資する上場投資信託です。REIT型ETFは、REIT市場の価格変動を表す株式指数に連動して運用されます。

REIT型ETFは、REITに分散投資できるため、リスクを軽減することができます。また、REIT型ETFは、REITと比べて、値動きが緩やかです。

REIT型ETFは、証券会社を通じて売買できます。

REIT型ETFは、REITに投資する手軽な方法です。

REIT型ETF
項目	内容
定義	REITに投資する上場投資信託
特徴	REITに分散投資できる、値動きが緩やか
メリット	リスクを軽減できる、手軽に投資できる

まとめ

不動産投資信託は、投資対象となる不動産の種類によって、単一用途特化型と複数用途特化型があります。

不動産投資信託を選ぶ際には、投資目標、リスク許容度、投資期間などを考慮する必要があります。

REIT型ETFは、REITに分散投資できるため、リスクを軽減することができます。

投資家は、自分の投資目標やリスク許容度に合わせて、適切な不動産投資信託を選ぶ必要があります。

5. 不動産投資信託の税金について

不動産投資信託の税金

不動産投資信託の分配金は、配当所得として課税されます。

配当所得には、20.315％の税金（所得税15.315％、住民税5％）が課税されます。

ただし、NISA口座を利用すれば、非課税で分配金を受け取ることができます。

NISA口座とは、一定の金額まで非課税で投資できる制度です。

不動産投資信託の税金
項目	内容
課税対象	分配金
税率	20.315％（所得税15.315％、住民税5％）
非課税	NISA口座を利用した場合

不動産投資信託の税金控除

不動産投資信託の分配金には、配当控除が適用されません。

配当控除とは、株式投資の配当金に対する税金を軽減する制度です。

不動産投資信託は、投資法人が法人税を支払う前に利益を分配することから、配当控除が適用されません。

不動産投資信託の分配金は、株式投資の配当金と比べて、税金が高くなります。

配当控除
項目	内容
定義	株式投資の配当金に対する税金を軽減する制度
適用	不動産投資信託の分配金には適用されない
理由	投資法人が法人税を支払う前に利益を分配するため

不動産投資信託の損失の繰り越し

不動産投資信託の売却で損失が出た場合は、他の売却益や配当金・分配金と損益通算することができます。

損失の残額がある場合は、確定申告して3年間の繰り越しが可能です。

不動産投資信託の損失は、他の投資による利益で相殺することができます。

不動産投資信託の損失は、税金対策に活用することができます。

損失の繰り越し
項目	内容
対象	不動産投資信託の売却で損失が出た場合
方法	他の売却益や配当金・分配金と損益通算
期間	3年間

まとめ

不動産投資信託の分配金は、配当所得として課税されます。

配当控除は適用されませんが、NISA口座を利用すれば、非課税で分配金を受け取ることができます。

不動産投資信託の売却で損失が出た場合は、他の売却益や配当金・分配金と損益通算することができます。

不動産投資信託の税金は、株式投資と比べて、複雑な面があります。

6. 不動産投資信託での収益化のポイント

REITの選び方

REITを選ぶ際には、以下の点を考慮する必要があります。

投資目標：どのような目的で投資をするのか。

リスク許容度：どれくらいのリスクを許容できるのか。

投資期間：どれくらいの期間投資をするのか。

REITの選び方
項目	内容
投資目標	どのような目的で投資をするのか
リスク許容度	どれくらいのリスクを許容できるのか
投資期間	どれくらいの期間投資をするのか

REITの運用方法

REITの運用方法は、大きく分けて2つあります。

一つは、個別銘柄に投資する方法です。これは、REITの個別銘柄を選んで購入する方法です。

もう一つは、REITファンドやREIT ETFに投資する方法です。これは、複数のREITに分散投資する方法です。

個別銘柄に投資する方法は、自分で銘柄を選んで投資できるため、自分の投資スタイルに合ったREITを選ぶことができます。

REITの運用方法
方法	説明
個別銘柄に投資	REITの個別銘柄を選んで購入する
REITファンドやREIT ETFに投資	複数のREITに分散投資する

REITの収益化

REITの収益化は、分配金と売却益の2つがあります。

分配金は、REITが不動産から得た賃貸収入や売却益を投資家に分配するものです。

売却益は、REITの投資口を売却した際に、購入価格よりも高い価格で売却できた場合に得られる利益です。

REITの収益化は、分配金と売却益の組み合わせによって実現します。

REITの収益化
方法	説明
分配金	REITが不動産から得た賃貸収入や売却益を投資家に分配する
売却益	REITの投資口を売却した際に、購入価格よりも高い価格で売却できた場合に得られる利益