J－REITとは?経済用語について説明

J-REITの全体像
項目	内容
定義	不動産投資信託の一種。投資家から資金を集め、不動産を購入・運用し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する。
仕組み	投資家はJ-REITに投資証券を購入することで、不動産投資法人に資金を提供。不動産投資法人はその資金で不動産を購入・運用し、得られた収益を投資家に分配する。
メリット	少額から投資可能、プロによる運用、高い利回り、流動性が高い、税制上の優遇措置がある。
種類	アセットタイプ（オフィス、商業施設、住宅、物流施設、ホテル、ヘルスケア）、投資スタイル（単一用途特化型、複合型、総合型）
取得方法	証券会社の口座開設、必要な書類の提出、資金の入金
税金の扱い	分配金、売却益には20.315%の税金がかかる。NISA口座を活用すれば非課税。売却損は損失の繰越控除が適用される。
将来性	J-REIT市場は成長を続けているが、金利上昇や不動産市場の変動などの課題も存在する。少子高齢化や都市部への人口集中など、不動産市場を取り巻く環境変化に対応できる投資商品として、今後も成長していく可能性がある。

1. J-REITとは

J-REITの定義

J-REITは、不動産投資信託の一種で、投資家から集めた資金で不動産を購入・運用し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する金融商品です。簡単に言えば、不動産投資のファンドです。J-REITは、株式や債券と似たような投資商品になります。

J-REITは、1990年代後半のバブル経済崩壊後、銀行の不良債権処理のために不動産売買を活性化させる目的で、2001年に市場が創設されました。

J-REITは、投資家から集めた資金で不動産投資を行う不動産投資法人が、投資家へ投資証券を発行し、その資金で不動産を購入・運用します。投資家は、証券会社を通じて投資証券を購入し、不動産投資法人から賃料収入や売買益を分配されるという仕組みです。

J-REITの代表的なアセットタイプは「オフィス」「商業施設」「住宅」「物流施設」「ホテル」「ヘルスケア」の6つです。J-REITには、これらのアセットタイプのうち1つだけに投資する「単一用途特化型」と、2つのアセットタイプに投資する「複合型」、3つ以上のアセットタイプに投資する「総合型」に分けられます。なるべくリスクを避けたい人や、J-REITでの投資が初めての人は「総合型」がおすすめです。

J-REITの代表的なアセットタイプ
アセットタイプ	説明
オフィス	物件数が多く、もっとも投資機会が多い。平均賃料と空室率が重要。
商業施設	都市型の商業施設が多く、景気感度が高い。中途解約条項や賃料の更新頻度を確認する必要がある。
住宅	分配金が安定している。景気に左右されにくい。
物流施設	分配金が安定している。長期固定で賃貸契約を結ぶことが多く、景気に左右されにくい。
ホテル	景気に影響を受けやすいが、景気回復局面では高い成長と利回りが期待できる。インバウンドの影響も大きい。
ヘルスケア	高齢化の進む日本では、需要が高まることが期待できる。しかし、現在のヘルスケアREITはシニア住宅が多く、新規物件の取得が難しい。

J-REITの仕組み

J-REITは、投資家から集めた資金で不動産を購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する金融商品です。J-REITは、法律上は「投資信託」の一種です。そのため、不動産投資とは違い、不動産の所有権や取引会社の選定権は投資家にはありません。

J-REITは「不動産投資法人」として証券取引所に上場されているため、投資家が自由に取引を行うことが可能です。J-REITは、法律に基づき、「不動産投資法人」と呼ばれる法人の形態をとっています。

J-REITが発行された「投資証券」を投資家が購入して、そこで集まった資金をさらに不動産へ投資することで、物件の売買・賃貸で得た収益が投資家に分配される仕組みとなっています。つまり投資家は、J-REITを通じて間接的な不動産オーナーになることで、売却益や賃貸収入を享受できるようになるというわけです。

J-REITは不動産投資法人のため、一般的な会社の株主総会にあたる「投資主総会」、意思決定をするための「役員会」が設けられています。投資家は、役員の選定や規約変更などの重要な取り決めにおいて、意思表示をすることが可能です。さらに、J-REITは法人のため、金融機関から融資を受けたり、社債を発行したりすることも可能です。ただし、資産の運用・保管といった実務的な業務を行うことは法律で禁止されており、業務を複数の会社に委託しています。

J-REITの運営主体
主体	役割
運用会社	投資する不動産の選定、賃貸戦略の決定、修繕計画の立案、資金調達
資産保管会社	保有不動産などの資産の管理。信託銀行が担当することが多い。
事務受託会社	会計事務、納税事務、投資法人債に関する事務など

J-REITの運営

J-REITは、資産の運用は運用会社、保有資産の保管は保管会社、一般事務は事務の受託会社と分けられています。保管会社に関しては、信託銀行になることが一般的です。

J-REITの決算時になると、投資家に対してお金が支払われます。これを「分配金」と言い、株式会社でいう配当金に相当するお金です。年1回だけ決算を行うJ-REITもありますが、多くは年2回となっています。投資家は、運用が順調であれば年2回の分配金を受け取ることができます。

通常の株式会社は税制上の所得に対して法人税がかかるため、次の事業に向けた内部留保が差し引かれ、その残りを原資として配当金が支払われます。一方、J-REITの場合は、収益の90％以上を分配するといった一定条件を満たせば、法人税がかからず内部留保もありません。そのため、投資家はその収益の多くを分配金として受け取れます。

J-REITは、不動産投資のプロが運用します。そのため、不動産管理などはJ-REITの運営会社が行うため、投資家が直接行う必要はありません。また、高い利回りが魅力的な投資商品です。

まとめ

J-REITは、投資家から資金を集めて不動産を購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する金融商品です。J-REITは、不動産投資のファンドのようなもので、株式や債券と似たような投資商品になります。

J-REITは、法律上は「投資信託」の一種で、不動産の所有権や取引会社の選定権は投資家にはありません。しかし、J-REITは「不動産投資法人」として証券取引所に上場されているため、投資家が自由に取引を行うことが可能です。

J-REITは、資産の運用は運用会社、保有資産の保管は保管会社、一般事務は事務の受託会社と分けられています。J-REITの決算時になると、投資家に対してお金が支払われます。これを「分配金」と言い、株式会社でいう配当金に相当するお金です。

J-REITは、不動産投資のプロが運用するため、不動産管理などはJ-REITの運営会社が行うため、投資家が直接行う必要はありません。また、高い利回りが魅力的な投資商品です。

2. J-REITのメリット

少額から投資可能

J-REITは、不動産を証券化しているため、数万円～数十万円といった少額から投資することができます。不動産に直接投資する場合と比べて、はるかに小さい金額といえるでしょう。

たとえば、投資用マンション購入には一般的に1

J-REITは、分散投資によって投資リスクを低減できるといったメリットもあります。現物不動産に投資する場合は、ひとつの物件を購入するために高額な資金が必要になるため、手持ちの資金で複数の物件に投資することは困難といえます。

投資する物件がひとつになると、買い手が付かない、空室が発生した場合に、収益を得ることはできません。その点J-REITでは、少額投資できるため、複数の物件を投資証券の銘柄として所有できます。また、ひとつの銘柄で複数の物件を所有しているものもあります。このように、複数の物件に投資することで、リスクの分散効果が期待できます。

プロによる運用

J-REITは、資産運用会社のプロが不動産の運営や売買を行います。そのため、投資家は銘柄を選んで購入するだけでよく、管理・運用は必要ありません。

運用している不動産の状況は、投資法人が開示している資産運用報告書や決算短信、有価証券報告書といった決算書類で確認できます。透明性が高く、安心して運用を任せられることは投資家にとってメリットといえるでしょう。

高い利回り

J-REITで投資家に支払われる分配金の多くは、物件から得られる賃貸料が原資となっています。利益の90％以上を支払配当として分配すると分配金が非課税になるため、得られた収益の大部分を投資家が受け取ることが可能です。

株式投資と比べても、高い利回りが期待できるメリットがあります。また、J-REITの賃貸事業は、住人やテナントがある限り一定の収入の確保が見込むことができます。

そのうえ、運用会社は空室リスクを回避するために、複数の不動産に投資をしています。このようなリスク回避によって、安定した分配金が期待できます。

まとめ

J-REITは、少額から投資でき、プロによる運用でリスクを分散できます。また、高い利回りが期待でき、流動性も高いことから、不動産投資に興味がある方にとって魅力的な投資商品です。

3. J-REITの種類

アセットタイプ

J-REITの代表的なアセットタイプは「オフィス」「商業施設」「住宅」「物流施設」「ホテル」「ヘルスケア」の6つです。

オフィスは、物件数が多く、もっとも投資機会が多いアセットタイプです。オフィスREIT選びのポイントは、平均賃料と空室率です。

商業施設REITは都市型の商業施設が多く、景気感度が高いという特徴があります。商業施設REITの購入を検討する時は、中途解約条項があるかどうかを確認します。

中途解約条項があると、契約満了せずに解約されてしまう可能性があるからです。その場合、保有しているJ-REITの価格や分配金に悪影響がおよぶ恐れがあります。また、賃料の更新頻度も確認するようにしましょう。

投資対象の広がり

物流施設に投資するREITは、分配金が安定しているのが特徴です。物流施設とは、私達の生活に欠かせない日用品や食料品・衣類・家電など国内外の企業の工場が出荷した商品を仕分けして、店舗や消費者に届けるための施設です。

物流施設は賃料が安定しており、一定の需要があります。長期固定で賃貸契約を結ぶことが多く、景気が悪化しても受ける影響は少なくなるからです。

住宅REITは分配金が安定しています。景気が悪くなっても急に家賃が下がることはないからです。景気に左右されないのが住宅REITの特徴といえます。

ただし、景気が上向いてもオフィス系のようにすぐに賃料を上げられないので、収益面の恩恵が少ないというデメリットがあります。

投資スタイル

J-REITには、これらのアセットタイプのうち1つだけに投資する「単一用途特化型」と、2つのアセットタイプに投資する「複合型」、3つ以上のアセットタイプに投資する「総合型」に分けられます。

なるべくリスクを避けたい人や、J-REITでの投資が初めての人は「総合型」から始めるといいでしょう。特定のアセットタイプの要因による変動リスクを抑えられるからです。

J-REITは、これらのアセットタイプのうち1つだけに投資する「単一用途特化型」と、2つのアセットタイプに投資する「複合型」、3つ以上のアセットタイプに投資する「総合型」に分けられます。

まとめ

J-REITは、オフィス、商業施設、住宅、物流施設、ホテル、ヘルスケアなど、さまざまな不動産に投資することができます。投資対象によってリスクやリターンが異なるため、自分の投資目的に合ったJ-REITを選びましょう。

J-REITには、単一用途特化型、複合型、総合型など、さまざまな投資スタイルがあります。リスク許容度や投資目標に合わせて、適切なJ-REITを選びましょう。

J-REITは、不動産投資の専門家が運用するため、投資家は銘柄を選んで購入するだけでよく、管理・運用は必要ありません。

4. J-REITの取得方法

証券会社の口座開設

J-REITは、証券取引所に上場しているため、証券会社を通じて誰でも買うことができます。

株式投資の取引が可能な証券会社であれば、基本的にはどこの証券会社でもJ-REITを買うことができます。ご自身の使いやすい証券会社に証券口座を開設しましょう。

証券会社によって、金融商品を買う際の手数料に違いがあるため、口座開設前に確認するようにしてください。

例えば、対面での対応が可能なコースなら、担当者から色々なアドバイスがもらえる代わりに手数料がかかります。一方でネット手続きだけのコースなら、担当者がいない分手数料は安くなりますが、情報収集や発注操作などを自分で行う必要があります。

口座開設に必要な書類

口座開設には、マイナンバー確認書類、本人確認書類（運転免許証や健康保険証など）、印鑑、金融機関口座などが必要になります。

証券会社によって異なりますので、口座開設予定の証券会社でご確認ください。

口座開設に必要な書類
書類	説明
マイナンバー確認書類	マイナンバーカードまたは通知カード
本人確認書類	運転免許証、パスポート、健康保険証など
印鑑	銀行印など
金融機関口座	証券会社への入金に使用する口座