FFOとは?経済用語について説明

FFOに関する指標
指標名	説明	計算式
FFO	不動産投資信託（REIT）の収益力を評価するための指標。純利益に減価償却費と不動産の売買損益を加えて算出する。	FFO = 当期純利益 + 減価償却費 + 不動産売却損 – 不動産売却益
FFO倍率	REITの収益力を評価するための指標。投資口価格を1口当たりFFOで除して算出する。	FFO倍率 = 投資口価格 ÷ 1口当たりFFO
FAD	FFOから設備投資額を差し引いたもの。REITが将来の成長のためにどれだけの資金を投資できるのかを示す。	FAD = FFO – 設備投資額
NAV倍率	REITの純資産価値を評価するための指標。投資口価格を1口当たり純資産価値（NAV）で除して算出する。	NAV倍率 = 投資口価格 ÷ 1口当たりNAV
分配金利回り	REITの分配金を投資口価格で割って算出したもの。REITの収益性を評価するための指標の一つ。	分配金利回り = 分配金 ÷ 投資口価格

1. FFOの定義とは

FFOとは何か？

FFOとは、Funds From Operationsの略で、不動産投資信託（REIT）の収益力を評価するための指標の一つです。REITは、不動産を所有し、賃貸収入を得ることで収益を上げていますが、FFOは、REITが不動産賃貸事業からどれだけの利益を得ているのかを表す指標です。FFOは、REITの収益性や健全性を判断する上での参考となります。

FFOは、REITの純利益から、不動産の売却益または売却損失を除外し、減価償却費と償却費を足し戻した後、非連結パートナーシップとジョイントベンチャーに関する修正をしたものです。つまり、FFOは、REITの運営活動から得られるキャッシュフローの量を示すものであり、投資家に配分することが可能な金額に相当します。

FFOは、REITの収益力を評価する上で重要な指標の一つですが、FFOだけではREITの価値を完全に判断することはできません。FFOは、REITの収益性や健全性を判断する上での参考として、他の指標と合わせて総合的に判断する必要があります。

FFOの定義
項目	説明
FFO	Funds From Operationsの略称。REITの収益力を評価するための指標の一つ。
REIT	不動産投資信託のこと。
減価償却費	長期間にわたって使用される資産を費用化する手法。
償却費	無形固定資産を費用化する手法。
非連結パートナーシップとジョイントベンチャー	REITが直接所有していない不動産の収益を反映するための調整項目。

FFOの計算方法

FFOは、以下の計算式で算出されます。\n\nFFO = 当期純利益 + 減価償却費 + 償却費 – 不動産売却益 + 不動産売却損 – 非連結パートナーシップとジョイントベンチャーに関する修正\n\nこの計算式からわかるように、FFOは、REITの純利益に、減価償却費と償却費を足し戻し、不動産の売却益または売却損失を除外したものです。

減価償却費と償却費は、会計上の費用であり、実際の現金支出を伴いません。そのため、FFOを計算する際には、これらの費用を足し戻すことで、REITの実際のキャッシュフローをより正確に反映します。

不動産の売却益または売却損失は、REITの運営活動から得られるキャッシュフローとは関係ありません。そのため、FFOを計算する際には、これらの損益を除外します。

FFOの計算式
項目	説明
当期純利益	REITの会計上の利益。
減価償却費	不動産の価値の減価を費用として計上したもの。
償却費	無形固定資産の価値の減価を費用として計上したもの。
不動産売却益	不動産を売却した際に得られた利益。
不動産売却損	不動産を売却した際に発生した損失。
非連結パートナーシップとジョイントベンチャーに関する修正	REITが直接所有していない不動産の収益を反映するための調整項目。

FFOと分配金

FFOは、REITが投資家に配分することが可能な金額に相当します。そのため、FFOは、REITの分配金と密接な関係があります。

REITは、収益のほとんどを分配金として投資家に分配します。そのため、FFOは、REITの分配金の安定性を判断する上で重要な指標となります。

FFOが安定しているREITは、分配金も安定している可能性が高いと言えます。逆に、FFOが不安定なREITは、分配金も不安定になる可能性があります。

FFOと分配金
項目	説明
FFO	REITが投資家に配分することが可能な金額。
分配金	REITが投資家に支払う収益。

まとめ

FFOは、REITの収益力を評価するための重要な指標の一つです。FFOは、REITの運営活動から得られるキャッシュフローの量を示すものであり、投資家に配分することが可能な金額に相当します。

FFOは、REITの収益性や健全性を判断する上での参考となります。FFOが安定しているREITは、分配金も安定している可能性が高いと言えます。

FFOは、他の指標と合わせて総合的に判断する必要があります。

2. FFOの計算方法とは

FFOの計算方法

FFOは、REITの収益力を評価するための指標の一つであり、その計算方法は以下の通りです。\n\nFFO = 当期純利益 + 減価償却費 + 不動産売却損 – 不動産売却益\n\nこの計算式からわかるように、FFOは、REITの純利益に、減価償却費を足し戻し、不動産の売却益または売却損失を除外したものです。

減価償却費は、会計上の費用であり、実際の現金支出を伴いません。そのため、FFOを計算する際には、これらの費用を足し戻すことで、REITの実際のキャッシュフローをより正確に反映します。

FFOの計算式
項目	説明
当期純利益	REITの会計上の利益。
減価償却費	不動産の価値の減価を費用として計上したもの。
不動産売却益	不動産を売却した際に得られた利益。
不動産売却損	不動産を売却した際に発生した損失。

FFOの計算例

例えば、あるREITの当期純利益が100億円、減価償却費が20億円、不動産売却益が10億円だったとします。この場合、FFOは、以下のようになります。\n\nFFO = 100億円 + 20億円 – 10億円 = 110億円\n\nこのように、FFOは、REITの純利益に、減価償却費を足し戻し、不動産の売却益を除外することで計算されます。

FFOの計算例
項目	金額（億円）
当期純利益	100
減価償却費	20
不動産売却益	10
FFO	110

FFOと分配金

FFOは、REITが投資家に配分することが可能な金額に相当します。そのため、FFOは、REITの分配金と密接な関係があります。

REITは、収益のほとんどを分配金として投資家に分配します。そのため、FFOは、REITの分配金の安定性を判断する上で重要な指標となります。

FFOが安定しているREITは、分配金も安定している可能性が高いと言えます。逆に、FFOが不安定なREITは、分配金も不安定になる可能性があります。

FFOと分配金
項目	説明
FFO	REITが投資家に配分することが可能な金額。
分配金	REITが投資家に支払う収益。

まとめ

FFOは、REITの収益性や健全性を判断する上での参考となります。FFOが安定しているREITは、分配金も安定している可能性が高いと言えます。

FFOは、他の指標と合わせて総合的に判断する必要があります。

3. FFOの重要性について

FFOの重要性

FFOは、REITの収益力を評価する上で重要な指標の一つです。FFOは、REITの運営活動から得られるキャッシュフローの量を示すものであり、投資家に配分することが可能な金額に相当します。

FFOは、REITの収益性や健全性を判断する上での参考となります。FFOが安定しているREITは、分配金も安定している可能性が高いと言えます。

FFOは、他の指標と合わせて総合的に判断する必要があります。

FFOの重要性
項目	説明
FFO	REITの収益力を評価するための指標の一つ。
分配金	REITが投資家に支払う収益。
負債	REITが借りているお金。

FFOと分配金

FFOは、REITが投資家に配分することが可能な金額に相当します。そのため、FFOは、REITの分配金と密接な関係があります。

REITは、収益のほとんどを分配金として投資家に分配します。そのため、FFOは、REITの分配金の安定性を判断する上で重要な指標となります。

FFOが安定しているREITは、分配金も安定している可能性が高いと言えます。逆に、FFOが不安定なREITは、分配金も不安定になる可能性があります。

FFOと分配金
項目	説明
FFO	REITが投資家に配分することが可能な金額。
分配金	REITが投資家に支払う収益。

FFOと投資判断

FFOは、REITの投資判断を行う上で重要な指標の一つです。FFOが高いREITは、収益力が高く、分配金も安定している可能性が高いと言えます。

FFOは、他の指標と合わせて総合的に判断する必要があります。例えば、FFOが高くても、負債が多いREITは、リスクが高いと判断される場合があります。

FFOは、REITの投資判断を行う上で重要な指標の一つですが、FFOだけではREITの価値を完全に判断することはできません。FFOは、REITの収益性や健全性を判断する上での参考として、他の指標と合わせて総合的に判断する必要があります。

FFOと投資判断
項目	説明
FFO	REITの収益力を評価するための指標の一つ。
負債	REITが借りているお金。

まとめ

FFOは、REITの収益性や健全性を判断する上での参考となります。FFOが安定しているREITは、分配金も安定している可能性が高いと言えます。

FFOは、他の指標と合わせて総合的に判断する必要があります。

4. FFOとは何が違う？FFOとFADの違いについて

FFOとFADの違い

FFOとFADは、どちらもREITの収益力を評価するための指標ですが、計算方法が異なります。FFOは、REITの純利益に、減価償却費を足し戻し、不動産の売却益または売却損失を除外したものです。一方、FADは、FFOから、設備投資額を差し引いたものです。

FFOは、REITの運営活動から得られるキャッシュフローの量を示すものであり、投資家に配分することが可能な金額に相当します。一方、FADは、REITが将来の成長のためにどれだけの資金を投資できるのかを示すものです。

FFOとFADは、どちらもREITの収益力を評価する上で重要な指標ですが、どちらが優れているということはありません。どちらの指標を見るかは、投資家の投資目的によって異なります。

FFOとFADの違い
項目	説明
FFO	REITの純利益に、減価償却費を足し戻し、不動産の売却益または売却損失を除外したものです。
FAD	FFOから、設備投資額を差し引いたものです。

FFOとFADの使い分け

FFOは、REITの収益力や分配金の安定性を評価する際に使用されます。一方、FADは、REITの成長性や将来の収益力を評価する際に使用されます。

例えば、安定した収益を得たい投資家は、FFOが高いREITに投資する傾向があります。一方、成長性の高いREITに投資したい投資家は、FADが高いREITに投資する傾向があります。

FFOとFADの使い分け
指標	目的
FFO	REITの収益力や分配金の安定性を評価する。
FAD	REITの成長性や将来の収益力を評価する。

FFOとFADの比較

FFOとFADの比較
項目	FFO	FAD
定義	REITの運営活動から得られるキャッシュフローの量	REITが将来の成長のためにどれだけの資金を投資できるのかを示すもの
計算式	FFO = 当期純利益 + 減価償却費 + 不動産売却損 – 不動産売却益	FAD = FFO – 設備投資額

まとめ

FFOとFADは、どちらもREITの収益力を評価するための指標ですが、計算方法が異なります。FFOは、REITの運営活動から得られるキャッシュフローの量を示すものであり、投資家に配分することが可能な金額に相当します。一方、FADは、REITが将来の成長のためにどれだけの資金を投資できるのかを示すものです。

FFOは、REITの収益力や分配金の安定性を評価する際に使用されます。一方、FADは、REITの成長性や将来の収益力を評価する際に使用されます。