キャップレートとは?経済用語について説明

キャップレートに関する項目一覧
項目	説明
キャップレートの定義	不動産の収益性を表す指標
キャップレートの種類	直接還元法、DCF法、インプライド・キャップレートなど
キャップレートと経済の関係	不動産市場、金利、経済成長の影響を受ける
キャップレートのメリット	収益性の比較、投資価値の判断、市場動向の把握
キャップレートのデメリット	単独では評価が不十分、物件によって異なる、市場動向の影響を受ける
キャップレートと為替レートの関係	円安で不動産価格上昇、キャップレート低下、円高で逆の傾向
キャップレートの例	具体的な計算例と結果の考察

1. キャップレートの定義とは
2. キャップレートの種類と特徴
3. キャップレートが経済に及ぼす影響とは
4. キャップレートのメリットとデメリット
5. キャップレートと為替レートの関係性
6. キャップレートの実際の例とその結果

1. キャップレートの定義とは

キャップレートとは何か？

キャップレートとは、不動産の収益性を表す指標の一つです。不動産投資を行う際に、投資家が「この物件は本当に買っても大丈夫なのか？」と判断するための基準として役立つものとなります。\”還元利回り\”、\”収益還元率\”などと言われることもあります。キャップレートは、不動産の年間純収益（NOI）を不動産価格で割った値です。キャップレートが高いほど、不動産の収益性が高いことを示しています。

キャップレートは、不動産の年間純収益（NOI）を不動産価格で割った値で、次のように計算されます。\n\nキャップレート = 年間の純収益 ÷ 不動産の価格\n\n例えば、年間の純収益が1

本来、還元利回りとは不動産鑑定士が不動産の価値を鑑定するために利用されるものです。不動産鑑定とは、不動産鑑定士の国家資格を持つ人、または不動産鑑定士補が、不動産の経済的な価値を判定します。毎年公表される不動産の公示地価（土地の価格がいくらなのかが分かる目安）は、不動産鑑定士による鑑定結果を基づいて価格が決められており、公共機関の不動産売買や金融機関の不動産評価などにも指標として用いられています。

不動産鑑定士が評価した価格というのは、不動産鑑定評価に関する法律や、国土交通省が制定した不動産鑑定評価基準を基に鑑定されたものであるため、公的な証明です。不動産鑑定士が法的な責任の下で鑑定した評価であることから、対象不動産の適正な不動産価値を知るときに役立ち、不動産投資家が投資用物件を購入しようとする際の判断材料となります。したがって、不動産投資の初心者であっても、キャップレートに関する知識を身に着けておけば不動産の適正価格を算出できるようになるので、投資判断をしやすくなるといえます。購入しようとする不動産は投資に値するものであるか知ることができるからです。

キャップレートの計算式
項目	説明
キャップレート	年間の純収益 ÷ 不動産の価格
年間の純収益	賃料収入から経費を差し引いた金額
不動産の価格	市場価格または投資金額

キャップレートと不動産鑑定評価

不動産鑑定士が不動産鑑定を行う場合、原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つの方法を用います。本記事のテーマであるキャップレートは収益還元法の計算式で用いるものとなります。ここでは3つの方法をわかりやすく解説していきます。

原価法とは、不動産の\”再調達原価\”をもとに価格を求める方法です。再調達原価とは、新しく建物を建築、あるいは土地の造成を行った場合にかかる原価のことをさしています。価格時点においての不動産の再調達原価を求めたあとで、減価修正を行ない、不動産の試算価格を算出します。原価法によって算出された試算価格は\”積算価格\”と言われます。たとえば建物のケースだと、同じ場所に同じような住宅を建てた場合にいくらかかるのかを調べてから、新築後の経年劣化による価値の下落を減額したうえで対象不動産の価値を積算します。

取引事例比較法とは、実際に取引された売買価格に基づいて求める方法です。まず、多数の取引事例を収集してから適切な事例の選択を行い、必要に応じてこれらの取引価格に事情補正、および時点修正を行います。地域要因や個別的要因の比較をしたうえで、求められた価格を考慮しながら不動産の試算価格を求める方式となります。取引事例比較法は、近隣地域や類似地域において、対象不動産と似たような不動産の取引が行われている場合などに有効です。一般的に、取引事例比較法で示された価格はもっとも説得力がある価格と考えられています。なるべくたくさんの取引事例を比較することが必要であるといえます。

収益還元法とは、不動産が将来生み出すことが期待される純収益の現在価値を求めることで、不動産の試算価格を求める方法です。この方法で算出された試算価格は\”収益価格\”と言われます。収益還元法は、賃貸用不動産、あるいは賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効です。賃貸用不動産とは賃貸マンションやテナントビル、賃貸以外の事業の用に供する不動産とは自社ビル・自社工場・企業の社宅などをさします。そのため、個人の一般的な住宅の評価方法としては利用されません。商業地のように純収益を算出しやすい地域で有力な方法となります。収益価格を求める方法は\”直接還元法\”と\”DCF法\”の2種類がありますが、\”DCF法\”によって評価の対象となる土地は商業地の一部に限られているため、\”直接還元法\”を利用することが一般的となります。\”直接還元法\”の計算式は以下のとおりです。\n\n収益価格 = 年間の純収益 ÷ キャップレート

不動産鑑定評価の方法
方法	説明
原価法	再調達原価から減価修正を行い価格を算出
取引事例比較法	類似物件の取引価格を参考に価格を算出
収益還元法	将来の収益を現在価値に割り戻して価格を算出

キャップレートの目安

下図は、株式会社二十一鑑定が調査した\”評価先例（令和2年4月から令和3年3月）の地域別・築年数別平均還元利回り\”の資料をまとめた表です。この資料をもとに、地域別の還元利回りによる違いを解説します。

【共同住宅　(店舗・事務所等との併用を含む）】※全築年\n参考：株式会社二十一鑑定 – 評価先例（令和2年4月から令和3年3月）の地域別・築年数別平均還元利回り（P1）\n\n上の図から、都心ほど還元利回りは低いことがわかります。もっとも低い都心5区のように、一般的には収益性に優れた不動産ほど還元利回りは低くなり、そのぶん価額は高くなると考えられています。銀行などの金融商品の利率とは違い、高ければ良いというわけではありません。

地価が上がれば還元利回りは下がり、地価が下がれば還元利回りは上がるというように、逆方向に動く傾向があるのも特徴的です。そのため、都心など立地条件に恵まれた場所にある不動産は還元利回りが低く、優良な不動産が多い状況となっています。また、東京圏・大阪圏・名古屋圏・政令指定都市・中核市（30万人以上の都市）を除いて、人口10万人以上の都市になってくると、還元利回りは7.5％に上昇していること、その他の地域では8.5％とさらに上がっていることも分かります。これは、地方になればなるほど還元利回りは高くなり、不動産の価値は逆に低くなっていくことを示しています。

キャップレートは、不動産の評価において有用な指標ですが、単体では不動産の投資価値を完全に評価することはできません。キャップレートは、不動産の収益性を評価するために使用され、投資家が不動産の収益性を比較し、適切な投資判断を下すのに役立ちます。キャップレートは、不動産の年間のネット収益（賃料収入から経費を差し引いた金額）をその不動産の市場価格で割ったものです。一般的なキャップレートの計算式は次の通りです：\n\nキャップレート = 年間ネット収益 / 不動産の市場価格\n\nキャップレートは割合で表され、通常はパーセンテージで表示されます。例えば、キャップレートが5%の場合、不動産の年間のネット収益は投資額の5%に相当することを意味します。キャップレートは一般的に１０％を目安にしていくといいかもしれません。

地域別の平均還元利回り
地域	平均還元利回り
都心5区	4.6%
都心周辺区	6.1%
東京その他	5.3%
大阪市	4.2%
名古屋市	5.4%
他中核市	6.0%
他人口10万都市	6.7%
その他地域	8.8%

まとめ

キャップレートは、不動産の収益性を示す指標の一つであり、不動産投資を行う際に、投資家が「この物件は本当に買っても大丈夫なのか？」と判断するための基準として役立ちます。キャップレートは、不動産の年間純収益（NOI）を不動産価格で割った値で、高いほど収益性が高いことを示します。

キャップレートは、不動産鑑定士が不動産の価値を鑑定するために利用されるものであり、不動産鑑定評価に関する法律や、国土交通省が制定した不動産鑑定評価基準を基に鑑定されます。不動産鑑定士が法的な責任の下で鑑定した評価であることから、対象不動産の適正な不動産価値を知るときに役立ち、不動産投資家が投資用物件を購入しようとする際の判断材料となります。

不動産鑑定士が不動産鑑定を行う場合、原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つの方法を用います。キャップレートは収益還元法の計算式で用いられるものであり、収益還元法は、賃貸用不動産、あるいは賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効です。

キャップレートは、不動産の評価において有用な指標ですが、単体では不動産の投資価値を完全に評価することはできません。キャップレートは、不動産の収益性を評価するために使用され、投資家が不動産の収益性を比較し、適切な投資判断を下すのに役立ちます。

2. キャップレートの種類と特徴

キャップレートの種類

キャップレートは、不動産の収益性を示す指標の一つですが、計算方法や対象となる不動産によって、いくつかの種類があります。ここでは、代表的なキャップレートの種類について解説します。

1. 直接還元法によるキャップレート\n直接還元法は、不動産の年間純収益（NOI）を不動産価格で割った値で、最も一般的なキャップレートです。この方法は、不動産の収益性を評価する際に、最も広く用いられています。

2. DCF法によるキャップレート\nDCF法は、将来の収益を現在価値に割引いて計算する手法です。この方法は、直接還元法よりも複雑ですが、将来の収益を考慮した評価を行うことができます。

3. インプライド・キャップレート\nインプライド・キャップレートは、J-REIT（不動産投資信託）の株価から算出されるキャップレートです。この方法は、J-REITの収益性を評価する際に用いられます。

キャップレートの種類
種類	説明
直接還元法によるキャップレート	年間純収益を不動産価格で割った値
DCF法によるキャップレート	将来の収益を現在価値に割引いて計算
インプライド・キャップレート	J-REITの株価から算出されるキャップレート

キャップレートの特徴

キャップレートは、不動産の収益性を示す指標の一つですが、いくつかの特徴があります。ここでは、キャップレートの特徴について解説します。

1. キャップレートは、不動産の市場価格を反映した指標となります。\nキャップレートは、不動産の年間純収益（NOI）を不動産価格で割った値であるため、不動産の市場価格を反映した指標となります。

2. キャップレートは、不動産の収益性を比較する際に役立ちます。\nキャップレートは、不動産の収益性を示す指標の一つであるため、複数の不動産の収益性を比較する際に役立ちます。

3. キャップレートは、不動産の投資価値を判断する際に役立ちます。\nキャップレートは、不動産の収益性を示す指標の一つであるため、不動産の投資価値を判断する際に役立ちます。

キャップレートの特徴
特徴	説明
市場価格を反映	不動産の価格を反映した指標
収益性の比較	複数の不動産の収益性を比較する際に役立つ
投資価値の判断	不動産の投資価値を判断する際に役立つ

キャップレートと実質利回りの違い

キャップレートと実質利回りは、どちらも不動産の収益性を示す指標ですが、計算方法が異なります。キャップレートは、不動産の年間純収益（NOI）を不動産価格で割った値であるのに対し、実質利回りは、不動産の年間純収益（NOI）を投資金額で割った値です。

そのため、キャップレートは、NOI利回りよりも、不動産の市場価格を反映した指標となります。キャップレートは、不動産の評価に用いることができます。キャップレートが高いほど、不動産の収益性が高いことを示しているので、キャップレートが高い不動産は、投資の対象として優れていると言えます。

NOI利回りも、不動産の評価に用いることができます。NOI利回りが高いほど、投資の利回りが高いことを示しているので、NOI利回りが高い不動産は、投資の対象として優れていると言えます。

キャップレートとNOI利回りは、どちらも不動産の評価に用いることができますが、キャップレートは、NOI利回りよりも、不動産の市場価格を反映した指標となります。そのため、不動産の評価を行う際は、キャップレートとNOI利回りを併用して、不動産の価値を判断することが重要です。

キャップレートと実質利回りの比較
指標	計算式	説明
キャップレート	年間純収益 ÷ 不動産価格	不動産の市場価格を反映した指標
実質利回り	年間純収益 ÷ 投資金額	投資の利回りを示す指標

まとめ

3. キャップレートが経済に及ぼす影響とは

キャップレートと不動産市場

キャップレートは、不動産市場の動向を反映する指標の一つです。不動産市場が活況な時は、キャップレートは低くなる傾向があります。これは、投資家の不動産に対する期待が高まっているため、低い利回りでも投資しようとする人が多くなるためです。

逆に、不動産市場が不調な時は、キャップレートは高くなる傾向があります。これは、投資家の不動産に対する期待が低くなっているため、高い利回りでないと投資しようとする人が少なくなるためです。

キャップレートは、不動産市場の動向を把握する上で重要な指標の一つです。キャップレートの動向を分析することで、不動産市場の将来を予測することができます。

キャップレートと不動産市場の動向
市場状況	キャップレートの傾向
活況	低下
不調	上昇

キャップレートと金利

金利は、キャップレートに大きな影響を与えます。金利が上昇すると、キャップレートは上昇する傾向があります。これは、金利が上昇すると、投資家はより高い利回りを求めるようになるため、キャップレートが上昇するからです。

逆に、金利が低下すると、キャップレートは低下する傾向があります。これは、金利が低下すると、投資家はより低い利回りでも投資しようとするようになるため、キャップレートが低下するからです。

キャップレートと金利の関係
金利	キャップレートの傾向
上昇	上昇
低下	低下

キャップレートと経済成長

経済成長は、キャップレートに影響を与えます。経済成長が活発な時は、キャップレートは低くなる傾向があります。これは、経済成長が活発な時は、不動産の需要が高まるため、キャップレートが低下するからです。

逆に、経済成長が鈍化する時は、キャップレートは高くなる傾向があります。これは、経済成長が鈍化する時は、不動産の需要が低迷するため、キャップレートが上昇するからです。

キャップレートと経済成長の関係
経済成長	キャップレートの傾向
活発	低下
鈍化	上昇

まとめ

キャップレートは、不動産市場の動向を反映する指標の一つであり、不動産市場の将来を予測することができます。キャップレートは、金利や経済成長などの経済状況の影響を受け、変動します。

金利が上昇すると、キャップレートは上昇する傾向があります。これは、金利が上昇すると、投資家はより高い利回りを求めるようになるため、キャップレートが上昇するからです。

経済成長が活発な時は、キャップレートは低くなる傾向があります。これは、経済成長が活発な時は、不動産の需要が高まるため、キャップレートが低下するからです。

4. キャップレートのメリットとデメリット

キャップレートのメリット

キャップレートは、不動産の収益性を評価する上で、いくつかのメリットがあります。ここでは、キャップレートのメリットについて解説します。

1. 複数の不動産の収益性を比較することができます。\nキャップレートは、不動産の収益性を示す指標の一つであるため、複数の不動産の収益性を比較する際に役立ちます。

2. 不動産の投資価値を判断することができます。\nキャップレートは、不動産の収益性を示す指標の一つであるため、不動産の投資価値を判断する際に役立ちます。

3. 不動産市場の動向を把握することができます。\nキャップレートは、不動産市場の動向を反映する指標の一つであるため、不動産市場の動向を把握する際に役立ちます。

キャップレートのメリット
メリット	説明
収益性の比較	複数の不動産の収益性を比較できる
投資価値の判断	不動産の投資価値を判断できる
市場動向の把握	不動産市場の動向を把握できる

キャップレートのデメリット

キャップレートは、不動産の収益性を評価する上で、いくつかのデメリットがあります。ここでは、キャップレートのデメリットについて解説します。

1. キャップレートは、不動産の収益性を示す指標の一つですが、不動産の価値を判断する際には、キャップレート以外にも、不動産の立地、周辺環境、物件の状態などの要素を考慮する必要があります。\nキャップレートは、不動産の収益性を示す指標の一つですが、不動産の価値を判断する際には、キャップレート以外にも、不動産の立地、周辺環境、物件の状態などの要素を考慮する必要があります。

2. キャップレートは、物件によって異なります。\n同じ立地の物件であっても、築年数や設備の状態によって、キャップレートは異なります。

3. キャップレートは、市場動向によって変動します。\n不動産市場が好調な時は、キャップレートは低くなります。一方、不動産市場が不調な時は、キャップレートは高くなります。

キャップレートのデメリット
デメリット	説明
単独では評価が不十分	立地、周辺環境、物件の状態なども考慮が必要
物件によって異なる	築年数や設備の状態によって異なる
市場動向の影響を受ける	不動産市場が好調な時は低く、不調な時は高くなる

キャップレートの活用方法

キャップレートは、不動産投資を行う際に、投資判断を行うための重要な指標の一つです。キャップレートを活用することで、不動産の収益性を評価し、投資判断を行うことができます。

キャップレートは、不動産の収益性を評価する上で、いくつかのメリットがあります。ここでは、キャップレートのメリットについて解説します。

キャップレートの活用方法
活用方法	説明
収益性の比較	複数の不動産の収益性を比較し、投資判断を行う
投資価値の判断	不動産の投資価値を判断し、投資判断を行う
市場動向の把握	不動産市場の動向を把握し、投資判断を行う