NOI利回りとは?経済用語について説明

NOI利回りに関する指標一覧
指標名	説明	計算式
NOI利回り	不動産の収益性を測る指標。純収益（NOI）を不動産の取得価格で割ることで算出される。	NOI利回り＝ {年間家賃収入 × (1 －空室率) －年間運営費} ÷ (物件購入価格＋購入時の諸費用) × 100
表面利回り	満室時の年間家賃収入を物件価格で割ることで算出される。空室リスクや運営費用は考慮されていない。	表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格×100
キャップレート	不動産の収益還元率を示す指標。NOIを物件価格で割ることで算出される。	キャップレート＝NOI÷物件価格×100
自己資金投資利回り	投資した自己資金に対する収益率を示す指標。年間家賃収入から運営費用を差し引いた純利益を、自己資金で割ることで算出される。	自己資金投資利回り＝（年間家賃収入－年間運営費用）÷自己資金×100
NOI率	満室時の想定賃料収入に対するNOIの割合。	NOI率＝ 100％－（空室率＋運営費率）
NCF	運営純収益（NOI）をベースにして、テナントから預かっている保証金等の一時金の利息等を加え、大規模修繕等に必要となる支出を引いて計算されるネットの純収益。	NCF＝NOI－資本的支出

1. NOI利回りとは
2. NOI利回りの重要性
3. NOI利回りの計算方法
4. NOI利回りの例示
5. NOI利回りの他の投資指標との比較
6. NOI利回りの応用事例

1. NOI利回りとは

NOI利回りの定義

NOI利回りとは、不動産投資において、物件の収益性を測るための重要な指標の一つです。NOI（Net Operating Income）とは、不動産から得られる年間の純収益を指し、家賃収入から運営費用を差し引いたものです。NOI利回りは、このNOIを不動産の取得価格で割ることで算出されます。つまり、NOI利回りは、投資した金額に対してどれだけの収益が見込めるのかを示す指標です。

NOI利回りは、不動産投資における収益性をより正確に把握するために、表面利回りよりも重視される指標です。表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割ることで算出されますが、空室リスクや運営費用などの重要な要素が考慮されていません。一方、NOI利回りは、これらの要素を考慮することで、より現実的な収益性を示すことができます。

NOI利回りは、不動産投資を行う上で、物件の収益性を判断する際に非常に役立ちます。例えば、複数の物件を比較検討する場合、表面利回りでは収益性が高く見える物件でも、NOI利回りで計算してみると、実際には収益性が低いというケースも考えられます。そのため、不動産投資を行う際には、NOI利回りを参考に、物件の収益性を総合的に判断することが重要です。

NOI利回りは、不動産投資における収益性をより正確に把握するための重要な指標です。物件の収益性を判断する際には、表面利回りだけでなく、NOI利回りも参考にしましょう。

NOI利回りの特徴
特徴	説明
空室リスクや運営費を考慮	表面利回りとは異なり、空室リスクや運営費用などの重要な要素を考慮した指標です。
減価償却費や住宅ローン金利などの不確定要素を含まない	減価償却費や住宅ローン金利などの不確定要素を含まないため、不動産自体の客観的な収益性を数値化することができます。
複数の物件を比較検討する際に役立つ	複数の物件を比較検討する際に、より公平な評価を行うことができます。

NOI利回りの計算式

NOI利回りは、以下の計算式で算出されます。\n\nNOI利回り＝ {年間家賃収入 × (1 －空室率) －年間運営費} ÷ (物件購入価格＋購入時の諸費用) × 100\n\nこの計算式では、年間家賃収入、空室率、年間運営費、物件購入価格、購入時の諸費用という5つの要素が考慮されます。

年間家賃収入は、満室状態での家賃収入を想定します。空室率は、過去の実績や地域の平均的な空室率などを参考に設定します。年間運営費には、固定資産税、管理費、修繕費、保険料、共用部分の光熱費などが含まれます。物件購入価格は、物件自体の価格に加えて、不動産取得税、仲介手数料、登記費用などの諸費用を含みます。

NOI利回りを正確に算出するためには、これらの要素を正確に把握することが重要です。特に、空室率や運営費は、物件によって大きく異なるため、事前にしっかりと調査しておく必要があります。

NOI利回りの計算は、一見複雑に見えますが、上記の計算式を理解すれば、それほど難しいものではありません。不動産投資を行う際には、NOI利回りを計算し、物件の収益性をしっかりと把握するようにしましょう。

NOI利回りの計算式
項目	説明
年間家賃収入	満室状態での家賃収入を想定します。
空室率	過去の実績や地域の平均的な空室率などを参考に設定します。
年間運営費	固定資産税、管理費、修繕費、保険料、共用部分の光熱費などが含まれます。
物件購入価格	物件自体の価格に加えて、不動産取得税、仲介手数料、登記費用などの諸費用を含みます。

NOI利回りの特徴

NOI利回りは、表面利回りとは異なり、空室リスクや運営費用などの重要な要素を考慮した指標です。そのため、NOI利回りは、表面利回りよりも、より現実的な収益性を示す指標と言えます。

NOI利回りは、減価償却費や住宅ローン金利などの不確定要素を含まないため、不動産自体の客観的な収益性を数値化することができます。そのため、複数の物件を比較検討する際に、より公平な評価を行うことができます。

まとめ

NOI利回りは、不動産投資において、物件の収益性を測るための重要な指標です。NOI利回りは、空室リスクや運営費用などの重要な要素を考慮した指標であり、表面利回りよりも、より現実的な収益性を示す指標と言えます。

NOI利回りを正確に算出するためには、年間家賃収入、空室率、年間運営費、物件購入価格、購入時の諸費用という5つの要素を正確に把握することが重要です。

不動産投資を行う際には、NOI利回りを計算し、物件の収益性をしっかりと把握するようにしましょう。

2. NOI利回りの重要性

NOI利回りは表面利回りよりも正確な指標

NOI利回りは、表面利回りよりも、より現実的な収益性を示す指標です。表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割ることで算出されますが、空室リスクや運営費用などの重要な要素が考慮されていません。

一方、NOI利回りは、これらの要素を考慮することで、より現実的な収益性を示すことができます。例えば、空室が発生した場合、家賃収入が減少するため、表面利回りでは期待していた収益を得られない可能性があります。

また、運営費用には、固定資産税、管理費、修繕費、保険料、共用部分の光熱費など、様々な費用が含まれます。これらの費用を考慮せずに表面利回りだけで判断すると、実際の収益性が低くなる可能性があります。

NOI利回りは、これらの要素を考慮することで、より現実的な収益性を示すことができるため、不動産投資を行う際には、表面利回りだけでなく、NOI利回りも参考にしましょう。

NOI利回りは物件の比較検討に役立つ

NOI利回りは、複数の物件を比較検討する際に、より公平な評価を行うことができます。表面利回りでは、物件の価格が安いほど、利回りが高くなる傾向があります。そのため、価格だけで判断すると、実際には収益性が低い物件を選んでしまう可能性があります。

一方、NOI利回りは、物件の価格だけでなく、空室リスクや運営費用などの要素も考慮するため、より公平な比較検討を行うことができます。例えば、2つの物件の表面利回りが同じでも、NOI利回りが異なる場合、実際には収益性が異なる可能性があります。

そのため、不動産投資を行う際には、NOI利回りを参考に、複数の物件を比較検討し、より収益性の高い物件を選びましょう。

NOI利回りは、不動産投資を行う上で、物件の収益性を判断する際に非常に役立ちます。複数の物件を比較検討する場合、表面利回りでは収益性が高く見える物件でも、NOI利回りで計算してみると、実際には収益性が低いというケースも考えられます。そのため、不動産投資を行う際には、NOI利回りを参考に、物件の収益性を総合的に判断することが重要です。

NOI利回りはリスク管理に役立つ

NOI利回りは、不動産投資におけるリスク管理にも役立ちます。不動産投資には、空室リスク、金利上昇リスク、賃料下落リスクなど、様々なリスクが伴います。

NOI利回りは、これらのリスクを考慮した指標であるため、リスクの高い物件かどうかを判断する際に役立ちます。例えば、空室率が高い物件は、NOI利回りが低くなる傾向があります。

また、金利上昇リスクが高い物件は、ローンの返済額が増加するため、NOI利回りが低くなる可能性があります。NOI利回りを参考に、リスクの高い物件かどうかを判断し、リスクを最小限に抑えるようにしましょう。

NOI利回りは、不動産投資におけるリスク管理にも役立ちます。不動産投資には、空室リスク、金利上昇リスク、賃料下落リスクなど、様々なリスクが伴います。NOI利回りは、これらのリスクを考慮した指標であるため、リスクの高い物件かどうかを判断する際に役立ちます。

まとめ

NOI利回りは、表面利回りよりも、より現実的な収益性を示す指標です。また、複数の物件を比較検討する際に、より公平な評価を行うことができます。さらに、不動産投資におけるリスク管理にも役立ちます。

不動産投資を行う際には、NOI利回りを参考に、物件の収益性をしっかりと把握し、リスクを最小限に抑えるようにしましょう。

3. NOI利回りの計算方法

NOI利回りの計算式

NOI利回りの計算例

NOI利回りの計算方法を理解するために、具体的な例を挙げて説明します。\n\n例：\n\n年間家賃収入：500万円\n空室率：10%\n年間運営費：100万円\n物件購入価格：5

この例では、年間家賃収入が500万円、空室率が10%、年間運営費が100万円、物件購入価格が5

NOI利回りは、物件によって大きく異なるため、複数の物件を比較検討する際には、NOI利回りを参考に、より収益性の高い物件を選びましょう。

NOI利回りの計算例
項目	例1	例2	例3
年間家賃収入	500万円	400万円	300万円
空室率	10%	5%	15%
年間運営費	100万円	80万円	60万円
物件購入価格	5,000万円	4,000万円	3,000万円
購入時の諸費用	500万円	400万円	300万円
NOI利回り	6.36%	6.82%	5.91%

NOI利回りの計算における注意点

NOI利回りを計算する際には、いくつかの注意点があります。

まず、年間家賃収入は、満室状態での家賃収入を想定します。しかし、実際には空室が発生する可能性があるため、空室率を考慮することが重要です。空室率は、過去の実績や地域の平均的な空室率などを参考に設定します。

また、年間運営費には、固定資産税、管理費、修繕費、保険料、共用部分の光熱費など、様々な費用が含まれます。これらの費用を正確に把握することが、NOI利回りを正確に算出するために重要です。

さらに、物件購入価格は、物件自体の価格に加えて、不動産取得税、仲介手数料、登記費用などの諸費用を含みます。これらの費用を見落とさないように注意が必要です。

まとめ

不動産投資を行う際には、NOI利回りを計算し、物件の収益性をしっかりと把握するようにしましょう。

4. NOI利回りの例示

NOI利回りの計算例1

この例では、年間家賃収入が500万円、空室率が10%、年間運営費が100万円、物件購入価格が5

NOI利回りは、物件によって大きく異なるため、複数の物件を比較検討する際には、NOI利回りを参考に、より収益性の高い物件を選びましょう。

NOI利回りの計算例2

別の例として、年間家賃収入が400万円、空室率が5%、年間運営費が80万円、物件購入価格が4

この場合、NOI利回りは以下のようになります。\n\nNOI利回り＝ {400万円 × (1 － 5%) － 80万円} ÷ (4

この例では、前の例よりも空室率が低く、年間運営費も少なくなっているため、NOI利回りが高くなっています。

NOI利回りは、物件によって大きく異なるため、複数の物件を比較検討する際には、NOI利回りを参考に、より収益性の高い物件を選びましょう。

NOI利回りの計算例3

さらに別の例として、年間家賃収入が300万円、空室率が15%、年間運営費が60万円、物件購入価格が3

この場合、NOI利回りは以下のようになります。\n\nNOI利回り＝ {300万円 × (1 － 15%) － 60万円} ÷ (3

この例では、前の例よりも空室率が高く、年間運営費も多くなっているため、NOI利回りが低くなっています。

NOI利回りは、物件によって大きく異なるため、複数の物件を比較検討する際には、NOI利回りを参考に、より収益性の高い物件を選びましょう。

まとめ

不動産投資を行う際には、NOI利回りを計算し、物件の収益性をしっかりと把握するようにしましょう。

5. NOI利回りの他の投資指標との比較

表面利回りとの比較

キャップレートとの比較

キャップレートは、不動産の収益還元率を示す指標です。キャップレートは、NOIを物件価格で割ることで算出されます。NOI利回りとキャップレートは、どちらも不動産の収益性を示す指標ですが、計算方法が異なります。

NOI利回りは、物件の取得価格を考慮した指標であるのに対し、キャップレートは、物件の現在の市場価値を考慮した指標です。そのため、NOI利回りは、投資収益率を測る指標として、キャップレートは、物件の価値を測る指標として、それぞれ利用されます。

不動産投資を行う際には、NOI利回りだけでなく、キャップレートも参考に、物件の収益性と価値を総合的に判断することが重要です。

NOI利回り、キャップレートの比較
指標	説明	計算式
NOI利回り	投資収益率を測る指標	NOI利回り＝ {年間家賃収入 × (1 －空室率) －年間運営費} ÷ (物件購入価格＋購入時の諸費用) × 100
キャップレート	物件の価値を測る指標	キャップレート＝NOI÷物件価格×100