REITとは?経済用語について説明

REITのメリット・デメリット
メリット	デメリット
少額から投資可能	価格変動リスク
運用管理の手間が不要	災害リスク
高い利回り	運用会社のリスク
分散投資が可能	流動性リスク
換金性が高い	税金
インフレに強い	上場廃止リスク
専門家に運用を任せられる	情報収集の難しさ

1. REITとは何か

REITの定義と仕組み

REITとは、Real Estate Investment Trustの略で、日本語では不動産投資信託と呼ばれています。これは、投資家から集めた資金を不動産に投資し、その収益を投資家に分配する仕組みの金融商品です。従来の不動産投資とは異なり、投資する不動産が自分のものにはなりません。REITは、証券取引所に上場されており、株式と同じように売買することができます。

REITの仕組みは、不動産投資法人が投資家から集めた資金で不動産を購入し、運用を行い、その収益を投資家に分配するというものです。不動産投資法人は、投資家から集めた資金で不動産を購入し、資産運用していくことを目的に設立された法人を指します。

REITは、1960年代にアメリカで生まれ、世界各国に普及しました。日本では、2001年9月に初めて上場されました。日本のREITは、J-REITと呼ばれています。

REITは、投資家にとって、少額から不動産投資を始められる、リスク分散効果の高い、専門家に運用を任せられる、安定した収益が期待できるなどのメリットがあります。

REITの仕組み
投資家	資金提供
不動産投資法人	不動産の購入・運用
運用会社	不動産の管理・運営
投資家	分配金の受領

REITと従来型不動産投資の違い

REITと従来型の不動産投資は、リスク面や不動産所有面において大きな違いがあります。REITは、銀行からの融資を受けられないため、従来型の不動産投資に比べてリスクが低くなります。また、REITは自身で不動産を所有しないため、火災保険料や固定資産税、修繕費などの維持費用がかかりません。

従来型の不動産投資では、投資家は不動産を所有するため、多額の資金が必要となります。また、不動産の管理や賃貸募集など、多くの手間がかかります。一方、REITは、少額から投資でき、運用は専門家に任せることができるため、投資初心者でも始めやすいというメリットがあります。

REITは、証券取引所に上場しているため、売買が容易で換金性が高いです。一方、従来型の不動産投資では、売却する際に、買い手を探す手間や時間がかかります。

REITは、複数の不動産に投資しているため、分散投資が可能となり、リスクを軽減することができます。一方、従来型の不動産投資では、資金力がない場合は、複数の不動産に分散投資することが難しい場合があります。

REITと従来型不動産投資の違い
項目	REIT	従来型不動産投資
リスク	低	高
所有	なし	あり
資金	少額	多額
管理	不要	必要
流動性	高	低
分散投資	可能	困難

REITの主な種類

REITは、投資対象となる不動産の種類や特徴によって、いくつかの種類に分類されます。主な種類は、以下の4つです。

単一用途特化型REITは、特定の用途を持つ単一の不動産に投資するタイプです。例えば、オフィスビル特化型、住居特化型、商業施設特化型、物流施設特化型、ホテル特化型などがあります。

複数用途特化型REITは、異なる特徴を持つ複数の不動産に投資するタイプです。2種類の不動産に投資するタイプを複合型、3種類以上の不動産に投資するタイプを総合型と表現することもあります。

地域特化型REITは、用途ではなく地域を限定して不動産に投資するタイプです。海外の不動産に特化したREITも存在しますが、基本的に国内の証券取引所では売買できません。

REITの種類
種類	特徴
単一用途特化型	特定の用途の不動産に投資
複数用途特化型	複数の用途の不動産に投資
地域特化型	特定の地域に投資
REIT型ETF	複数のREITに分散投資

まとめ

REITは、従来型の不動産投資に比べて、リスクが低く、手間がかからないという特徴があります。

REITは、投資対象となる不動産の種類や特徴によって、いくつかの種類に分類されます。

REITは、投資初心者でも始めやすい金融商品です。

2. REITのメリット

高い利回り

REITは、一般的な株式投資に比べて安定した利回りが期待できるという特徴があります。REITの主な収益源は、不動産が生み出す賃料収入であり、不動産は需要と供給のバランスにより価格が決定され、価格の変動が株価ほど激しくないからです。

REITは、利益のほとんどを投資家に分配する仕組みになっています。そのため、株式投資などと比べて投資家は比較的高い分配金を得ることができるのです。

また、REITは長期にわたり安定的な賃貸料を得られる不動産に投資しているため、比較的安定した分配金を得られるのも特徴です。

ただし、経済情勢や市場の変動により、不動産価格や賃料収入が下落するリスクも存在します。

REITの利回りの特徴
特徴	説明
高い利回り	法人税が免除されるため、株式よりも高い利回りが期待できる
安定した利回り	不動産の賃料収入が安定しているため、安定した収益が期待できる
インフレに強い	物価上昇に伴い、不動産の資産価値や賃貸料も上昇する傾向がある

運用管理の手間が不要

REITは、不動産の売買や運営を専門の資産運用会社が行うため、投資家は銘柄を選んで購入するだけで管理に手間がかかりません。

投資家は、不動産の選定や購入、維持管理、賃貸募集などをすべて代行してくれるため、運用の手間がかからないのもREITの特徴です。

運用している不動産の稼働状況や収支状況は、投資法人が開示している決算短信や有価証券報告書、資産運用報告書などの決算書類でチェックできるため、透明性が高く安心です。

REITは、投資家にとって、不動産投資のハードルを下げる効果があります。

REITの運用管理のメリット
メリット	説明
専門家に運用を任せられる	不動産の選定、購入、維持管理、賃貸募集などをすべて代行してくれる
手間がかからない	投資家は銘柄を選んで購入するだけでよい
透明性が高い	決算短信や有価証券報告書などで、運用状況を確認できる

少額から投資可能

REITは、証券化されているため、数万円程度から投資できる銘柄もあります。

不動産を実際に購入し運用する場合は、数千万円以上の資金が必要となりますが、REITは少額から投資できるため、資金力がない投資家でも不動産投資に参入しやすくなっています。

また、多様なREITが存在するため、自身の投資スタイルに合わせて選択することができます。

REITは、投資初心者でも始めやすい金融商品です。

REITの資金面のメリット
メリット	説明
少額から投資可能	数万円程度から投資できる
分散投資が可能	複数の不動産に投資することで、リスクを軽減できる
換金性が高い	証券取引所に上場しているため、売買が容易で換金しやすい

まとめ

REITは、高い利回り、運用管理の手間が不要、少額から投資可能、分散投資が可能、換金性が高いなどのメリットがあります。

REITは、投資家にとって、不動産投資のハードルを下げる効果があります。

REITは、投資初心者でも始めやすい金融商品です。

REITは、投資家のポートフォリオの多様化に貢献する新たな投資先として認識されつつあります。

3. REITのリスク

価格変動リスク

REITは、不動産の賃貸・売買市場や金利環境、経済情勢などの影響を受けます。

保有物件の賃料収入の減少、物件価格の低下により、REITの価格や分配金が変動する可能性があります。

REITは、一般投資家から資金を集めるほかに、金融機関から借入を行って資金を調達している場合があります。金利の変動はREITの収益に影響を与えるため、価格や分配金が変動する可能性があります。

REITは、市場の変動に影響を受けやすい商品です。

REITの価格変動リスク
リスク	説明
賃料収入の減少	経済状況や市場の変動により、賃料収入が減少する可能性がある
物件価格の低下	経済状況や市場の変動により、物件価格が下落する可能性がある
金利上昇	金利上昇により、銀行に支払う利息が増加し、収益が減少する可能性がある

災害リスク

投資対象の不動産は、地震や火災などの災害で被害を受ける恐れがあります。

被害状況によっては、価格や分配金に影響を与えるため注意が必要です。

REITは、災害リスクを考慮して投資する必要があります。

REITは、不動産投資であるため、災害リスクは避けられません。

REITの災害リスク
リスク	説明
地震	地震による被害で、価格や分配金が変動する可能性がある
火災	火災による被害で、価格や分配金が変動する可能性がある
その他の災害	台風や洪水などの災害による被害で、価格や分配金が変動する可能性がある

運用会社のリスク

REITを運営する投資法人には倒産リスクがあるため、財務内容の悪化などが表面化すると、価格が大きく下落する可能性があります。

また、証券取引所が定める上場基準に抵触すると上場廃止になり、取引が著しく困難となる恐れがあります。

REITに投資する際は、運営会社の財務状況や信頼性をしっかりと調査することが必要です。

REITは、運用会社のリスクを考慮して投資する必要があります。

REITの運用会社リスク
リスク	説明
倒産	運営会社の財務状況が悪化し、倒産する可能性がある
上場廃止	証券取引所が定める上場基準に抵触し、上場廃止になる可能性がある

まとめ

REITは、価格変動リスク、災害リスク、運用会社のリスクなど、様々なリスクがあります。

REITは、投資を行う前に、リスクを理解しておくことが重要です。

REITは、リスクを分散することで、リスクを軽減することができます。

REITは、投資を行う前に、十分な調査を行うことが重要です。

4. REITの税金

REITの分配金の税金

REITの分配金は、配当所得にあたるため、株式と同じように扱われます。

ただし、株式の場合は配当に対して配当控除が適用されますが、REITの場合は適用されません。

REITの分配金は、20.315％（所得税15.315％、住民税5％）が差し引かれます。

REITの分配金は、株式と同様に課税されます。

REITの分配金の税金
項目	税金
分配金	配当所得として課税
税率	20.315%（所得税15.315%、住民税5%）

REITの売却益の税金

REITの売却益は、上場株式等の譲渡所得として扱われます。

REITの売却益は、他の売却益や配当金・分配金と損益通算することができます。

損失の残額があるときは、確定申告して3年間の繰り越しができる点も、株式や投資信託と同じです。

REITの売却益は、株式と同様に課税されます。

REITの売却益の税金
項目	税金
売却益	上場株式等の譲渡所得として課税
税率	売却益の金額によって異なる

REITの税金対策

REITの税金対策としては、NISA口座を利用することが挙げられます。

NISA口座は、年間120万円まで非課税で投資できる制度です。

NISA口座を利用することで、REITの分配金や売却益を非課税で受け取ることができます。

REITの税金対策には、NISA口座の活用が有効です。

REITの税金対策
対策	説明
NISA口座	年間120万円まで非課税で投資できる制度
つみたてNISA	年間40万円まで非課税で投資できる制度

まとめ

REITの分配金は、配当所得として課税されます。

REITの売却益は、上場株式等の譲渡所得として課税されます。

REITの税金対策には、NISA口座の活用が有効です。

REITの税金は、株式と同様に課税されます。

5. REITの種類

単一用途特化型REIT

単一用途特化型REITは、特定の用途を持つ単一の不動産に投資するタイプです。

例えば、オフィスビル特化型、住居特化型、商業施設特化型、物流施設特化型、ホテル特化型などがあります。

用途が限定されるため、関連情報を集めやすい点が単一用途特化型に投資するメリットです。

一方で、分散投資しにくい点がデメリットとして挙げられます。

単一用途特化型REIT
用途	例
オフィスビル	日本ビルファンド投資法人
住居	日本レジデンシャル投資法人
商業施設	イオンモール投資法人
物流施設	日本プロロジスリート投資法人
ホテル	いちごホテルリート投資法人
ヘルスケア	日本ヘルスケアリート投資法人

複数用途特化型REIT

複数用途特化型REITは、異なる特徴を持つ複数の不動産に投資するタイプです。

2種類の不動産に投資するタイプを複合型、3種類以上の不動産に投資するタイプを総合型と表現することもあります。

分散投資できるため、ひとつの不動産の市況に左右されずリスクを軽減できる点が複数用途特化型のメリットです。

その反面、単一用途特化型に比べると期待できるリターンは小さくなることが一般的です。

複数用途特化型REIT
種類	特徴
複合型	2種類の用途の不動産に投資
総合型	3種類以上の用途の不動産に投資

地域特化型REIT

地域特化型REITは、用途ではなく地域を限定して不動産に投資するタイプです。

海外の不動産に特化したREITも存在しますが、基本的に国内の証券取引所では売買できません。

地域特化型REITのメリットは、地域を絞ることで運用コストを抑えられる点です。

ただし、投資対象のエリアで地震や台風などがあった場合に、損害を被るおそれがあるという災害リスクも存在します。

地域特化型REIT
地域	例
関西圏	関西圏REIT
九州圏	九州圏REIT
北海道	北海道REIT

まとめ

REITは、投資対象となる不動産の種類や特徴によって、いくつかの種類に分類されます。

単一用途特化型REITは、特定の用途の不動産に投資するタイプです。

複数用途特化型REITは、複数の用途の不動産に投資するタイプです。

地域特化型REITは、特定の地域に投資するタイプです。

6. REITの運用会社

REITの運用会社の役割

REITの運用会社は、投資家から集めた資金を運用し、不動産の売買や賃貸管理などを行います。

運用会社は、不動産の専門知識や経験を活かして、投資家の利益を最大化することを目指します。

REITの運用会社は、投資家にとって重要な存在です。

REITの運用会社は、投資家の利益を最大化するために、様々な努力をしています。

REITの運用会社の役割
役割	説明
不動産の選定	投資対象となる不動産を選定する
不動産の購入	投資家から集めた資金で不動産を購入する
不動産の管理	不動産の賃貸管理やメンテナンスを行う
分配金の分配	不動産から得られた収益を投資家に分配する

REITの運用会社の選び方

REITの運用会社を選ぶ際には、以下の点を考慮することが重要です。

運用実績：過去の運用実績が良好な運用会社を選ぶことが重要です。

運用方針：投資家の投資目標に合った運用方針の運用会社を選ぶことが重要です。

手数料：手数料が低い運用会社を選ぶことが重要です。

REITの運用会社の選び方
項目	説明
運用実績	過去の運用実績が良好な運用会社を選ぶ
運用方針	投資家の投資目標に合った運用方針の運用会社を選ぶ
手数料	手数料が低い運用会社を選ぶ

REITの運用会社の注意点

REITの運用会社は、投資家の利益を最大化することを目指していますが、必ずしも投資家の利益が最大化されるとは限りません。

REITの運用会社は、投資家の利益よりも、自社の利益を優先する場合があります。

REITの運用会社を選ぶ際には、十分な注意が必要です。

REITの運用会社は、投資家にとって重要な存在ですが、同時にリスクも存在します。

REITの運用会社の注意点
注意点	説明
利益相反	運用会社が、自社の利益を優先して、投資家の利益を損なう可能性がある
情報開示	運用会社が、投資家に十分な情報を公開していない可能性がある